Ипотека в наследство: кредит по завещанию

Содержание:

• Значение ипотеки в современном обществе
• Проблемы, с которыми сталкиваются наследники при наследовании ипотеки
• Наследование ипотеки: основные аспекты
• Как ипотека передается при наследовании
• Обязанности наследников по уплате задолженности по ипотеке
• Возможные варианты действий наследников
• Погашение ипотеки с использованием наследственного имущества
• Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы
• Договоренности с банком: переговоры о пересмотре условий
• Особенности наследования ипотеки в зависимости от типа собственности на жилье
• Наследование квартиры или дома с ипотекой
• Совместная собственность и влияние на наследственные обязанности
• Налоговые и юридические аспекты
• Налоговые обязательства при наследовании ипотеки
• Консультация с юристом: как избежать возможных правовых проблем
• Заключение

Значение ипотеки в современном обществе

Не каждая семья имеет жилье или сумму, чтобы приобрести квартиру необходимой площади. Причина — высокая, по сравнению с заработной платой, стоимость жилья и невозможность быстро накопить на покупку. Программы потребительского кредитования, предлагаемые банком, не всегда являются решением. Финансовые возможности заемщика недостаточны для погашения обязательств с учетом процентов, а сумма, срок кредитования, предлагаемые по таким продуктам, намного ниже, чем необходимо.

Почему покупка квартиры с помощью ипотечного займа стала выходом для многих семей:

• низкие, по сравнению с потребительскими кредитами, ставки;
• значительные суммы, которых хватает для приобретения жилья;
• получатель выплачивает ипотеку дольше;
• обращение в банк занимает намного меньше времени, чем самостоятельный сбор средств.

Так как срок кредитования большой, то выплачивать долг банку за квартиру в ипотеке приходится длительное время, в течение которого может случиться что угодно. Например, смерть заемщика.

Такой случай иногда встречается в банковской практике. Ипотечная квартира, а также обязательства по ней, никуда не исчезают. У заемщика обычно есть родственники, которые принимают на себя долги, имущество. Рассмотрим, как происходит передача в наследство ипотечной квартиры в случае смерти заемщика.

Проблемы, с которыми сталкиваются наследники при наследовании ипотеки

При смерти заемщика передаваться по наследству могут не только имущество и материальные ценности, но и долги. Принимая решение получить наследство, человек получает и обязательства наследодателя. Это значит, что выборочно согласиться с получением ценностей, но отказаться от выплат по кредиту нельзя.

К проблемам, которые могут подстерегать наследников, в ситуации непризнания смерти страховым случаем, относятся:

• просрочка по платежам;
• начисленные штрафы и неустойки по договору;
• если взносы по жилищному займу после смерти наследодателя окажутся неподъемными, то придется отказаться от вступления в наследство, а имущество будет выморочным и перейдет в собственность государства. Либо же правопреемник может вступить в наследство и продать ипотечную квартиру с одновременным погашением ипотеки, а разницу забрать себе. Но этот вариант актуален, если остаток долга по ипотеке будет меньше стоимости квартиры;
• причина смерти не признана страховым случаем.

Рассмотрим последний вариант. Важно знать, что иногда даже при наличии полиса нельзя рассчитывать на признание случая страховым.

Например, страховка не сработает, если смерть наступает:

• в результате приема алкоголя либо наркотиков;
• от хронических болезней, о которых заемщик умолчал при оформлении страховки;
• в результате несчастного случая при занятии экстремальными видами спорта;
• при суициде;
• по причине военных действий.

Это общие пункты, которые есть во многих договорах.

С помощью грамотного юриста можно разобраться со всеми сложностями, но иногда наследники принимают решение отказаться от вступления в права, чтобы не платить по долгам наследодателя.

Кроме ипотеки придется принять все остальные кредиты, в том числе те, по которым не признан страховой случай.

По теме: Передача бизнеса по наследству: как правильно все подготовить заранее

Наследование ипотеки: основные аспекты

Ипотечная квартира — это жилье, приобретенное за счет средств кредитора, обремененное залогом до момента полного погашения суммы, определенной кредитным договором.

После смерти заемщика, на которого был оформлен кредит, ипотека переходит по наследству. Помимо права собственности наследники приобретают обязательства по погашению долга.

Виды наследования:

• на основании завещания лица, оформившего ипотеку;
• по закону.

На вступление в наследство есть шесть месяцев. После смерти получателя ипотеки выполняются следующие действия:

1. Наследник изучает кредитный договор либо договор займа, затем принимает решение о том, готов ли он брать на себя указанные в этих документах обязательства.
2. В случае решения о принятии следует направить соответствующее заявление нотариусу по месту открытия наследства. 

При посещении нотариуса необходимо предоставить документы о гибели наследодателя, а также о родстве с ним либо завещание. Наследнику требуется: 

1. Уведомить банк, оформивший ипотечную программу, о случившемся.
2. Запросить изменение условий кредитования в банке. Часто наследники не готовы к выполнению обязательств. Особенно если гибель заемщика была внезапной.
3. Уведомить страховую компанию, если это страховой случай. 
4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре после выдачи свидетельства о праве на наследство.  Для этого нужно обратиться к нотариусу. 

Обязанности наследников по уплате задолженности по ипотеке

Если наследник принимает имущество, обремененное обязательствами, то он приступает к их исполнению в соответствии с условиями договора, заключенного между кредитором и наследодателем. Никаких льгот для несовершеннолетних лиц и лиц с инвалидностью нет.

Если наследниками выступают несколько лиц, обязательства по ипотеке распределяются в зависимости от доли наследуемого имущества. Когда объект залога является неделимым, то наследники выступают солидарными залогодателями.

Если имущество получил в наследство человек, состоящий в браке, то его супруг не имеет права притязания на наследство, он не станет созаемщиком по кредиту. Это связано с тем, что приватизация, наследство и дарение являются безвозмездными сделками и не подразумевают притязания третьих лиц. Но это не касается платежей по ипотеке, которые будут оплачиваться из совместного бюджета супругов. Такие ситуации могут становиться предметами споров, в том числе судебных, в случае развода или смерти унаследовавшего имущество лица.

Как ипотека передается при наследовании

По ст. 1175 ГК РФ, кредитор вправе получить полную выплату по обязательствам должника, даже если последний умирает. В этом случае есть ряд особенностей.

Устанавливается наличие следующих факторов:

• была ли ипотека оформлена с поручителем и/или созаемщиком;
• есть ли договор страхования, действие которого распространяется на жизнь, здоровье наследодателя;
• количество преемников, а также их намерения.

Чтобы вступающий в права наследник мог погасить обязательства, необходимо подписать дополнительное соглашение. Для этого требуется:

• письменное заявление;
• свидетельство о смерти заемщика;
• документ, который подтверждает право на наследство;
• документ, удостоверяющий личность наследника.

В случае, когда преемником является лицо, не достигшее 18 лет, ему требуется предоставить свидетельство о рождении, а его опекуну подтвердить опекунство.

Если при оформлении договора ипотеки в нем были предусмотрены созаемщики и/или поручители, то они автоматически принимают обязательства по обслуживанию кредита. В случае отказа либо невозможности оплачивать следует применение штрафных санкций в соответствии с законодательством либо договором. Банк может подать иск, затем после решения суда изъять имущество, взятое в ипотеку.

При отказе от вступления в наследство, оформлении официального документа, имущество признается выморочным, переходит в собственность государства и затем реализуется с торгов, чтобы выплатить сумму задолженности.

Возможные варианты действий наследников

Наследники умершего получателя кредита могут действовать по-разному:

1. Согласиться с принятием наследства, продолжить выплаты, начатые наследодателем, не направляя запроса в банк на пересмотр условий.
2. Попросить банк изменить условия договора, применив процедуру рефинансирования.
3. Отказаться от наследства, в том числе от получаемой вместе с имуществом ипотеки.
4. Выяснить, принимала ли страховая компания участие в процессе подписания договора. Если у наследодателей были застрахованы жизни и здоровье, то, если факт смерти или потери трудоспособности будет признан страховым случаем, кредит будет погашен за счет страховки, а имущество перейдет в собственность наследника без обременений.

Погашение ипотеки с использованием наследственного имущества

В случае когда наследодатель оставляет после смерти не только обремененное имущество, но и свободное от обязательств, и наследники принимают его, банк может претендовать на него для погашения той части обязательств, которая не покрывается за счет обремененного.

Пример: Родственники умершего заемщика приняли в наследство 2 квартиры, одна из которых ипотечная, а вторая – нет. При этом они отказываются от выплаты банку по ипотечному кредиту. Банк может инициировать процедуру банкротства, в результате которой в конкурсную массу попадут обе квартиры. Далее они будут реализованы с торгов, и вырученные деньги пойдут на погашение долга.

Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы

Наследники имеют право обратиться с просьбой о пересмотре условий в банк, но кредитор не обязан идти на уступки.

Плюсы рефинансирования — возможность получить более удобные условия.

Минусы рефинансирования:

• если срок пролонгируется, вам придется платить по кредиту дольше, что увеличит переплату;
• новые условия, предлагаемые банком, могут быть хуже предыдущих.

По теме: Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит 

Договоренности с банком: переговоры о пересмотре условий

Если обязательства по ипотеке слишком велики, то у наследника есть право обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий. Далеко не все кредитные организации идут на то, чтобы предоставить программу реструктуризации. Особенно если до смерти заемщика с выплатами были проблемы. Решение о предоставлении новых условий остается на усмотрение кредитора.

Дело в том, что для ипотеки требуется первоначальный взнос, поэтому предоставляемая сумма будет ниже той, которую получит банк при продаже квартиры за неуплату.

Каждый случай рассматривается на комитете, и при одобрении погашение происходит на новых условиях.

Особенности наследования ипотеки в зависимости от типа собственности на жилье

Существует несколько видов форм собственности: государственная, муниципальная и частная.

Нас интересует частная форма, так как именно она будет иметь отношение к наследованию ипотеки. Говоря о частной форме собственности, мы можем разделить ее на несколько подвидов:

• индивидуальная;
• коллективная;
• долевая.

При единоличной собственности права и обязанности приобретает один человек. При долевой собственности наследниками могут быть супруги, а также несколько родственников, которые претендуют на долю умершего. Если доли не выделяются, считается, что все имеют равные права и одинаковую часть. Если разделение было произведено (по суду или завещанию), то обязательства также делятся пропорционально.

Наследование квартиры или дома с ипотекой

Если человек получает квартиру или дом в ипотеку в наследство, то наследование происходит наравне с другим имуществом умершего.

Важно помнить, что у наследника нет права отказаться от обязательств, приняв только ту часть, которая не связана с уплатой задолженности. Он либо принимает все полностью, либо отказывается от всего наследства.

Совместная собственность и влияние на наследственные обязанности

Наличие совместной собственности предполагает одинаковые обязанности при наследовании и наличии обременений. Так, может быть два варианта:

• 1. части разделены пропорционально (например, супруги владеют 50/50);
• 2. суд устанавливает другой порядок.

Обязанности наследников будут разделены в соответствии с выделенными долями.

Налоговые и юридические аспекты

При наследовании ипотеки важно помнить, что это влечет за собой налоговые обязательства с юридическими тонкостями.

Возникновение новых обязательств (так как наследник не может от них отказаться при вступлении в права), необходимость уведомить кредитора, а затем выполнить замену стороны заемщика по договору и другие обязательства. Не всегда человек может разобраться со всеми нюансами, поэтому лучше обратиться к юристу.

Налоговые обязательства при наследовании ипотеки

Налоги на наследство были отменены в России в 2006 году. Однако наследникам необходимо оплатить госпошлину. Ее сумма зависит от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя. Наследники первой очереди платят 0,3% (максимум 100 тыс. рублей). Наследники второй и далее очереди 0,6% (но не свыше 1 млн рублей).

Платеж проводится при получении свидетельства у нотариуса, занимающегося делом о наследстве.

В случае с ипотечным займом лицо, принявшее на себя оплату кредита, имеет право претендовать на налоговый имущественный вычет по НДФЛ в части платежей по ипотеке и процентов.

Консультация с юристом: как избежать возможных правовых проблем

Ипотечная программа достаточно сложная, а необходимость оформления наследства добавляет нюансов. Оптимальным решением в этом случае будет обращение за консультацией к специалисту. Только грамотный юрист укажет на все нюансы и поможет наследникам.

Если вы столкнулись с необходимостью оформить наследство на ипотеку, важно обратить внимание на:

• размер задолженности;
• штрафы и неустойки;
• количество наследников;
• стоимость иного имущества;
• вид собственности.

Заключение

Важно внимательно рассчитать, не будут ли наследуемые обязательства больше, чем стоимость имущества, которое вы получите. Наследник не может отказаться от обязательств ни в какой части. Вступая в наследство, он принимает на себя все долги наследодателя, а также ответственность за их неисполнение.

Популярность ипотеки способствует распространению этого кредитного продукта среди заемщиков. Длительный срок действия договора подразумевает, что за это время может случиться что угодно, в том числе смерть заемщика. В этом случае важно внимательно отнестись к процедуре вступления в наследство, взвесив все последствия. Это причина обращения за консультацией к юристу, который разъяснит права и обязанности наследника.

Фото на обложке: atlascompany / Freepik