«Умные» бизнес-центры начнут массово строить в России уже через 10 лет»: как будут выглядеть офисы будущего

Какой бизнес-центр можно назвать «умным»

В России чаще всего строят коммерческую недвижимость смешанного типа: в одном комплексе могут быть и торговые, и офисные площади. Чтобы было понятнее, сразу скажу, что речь пойдет именно о классических офисных центрах — зданиях, где помещения разного размера сдают в аренду под офисы компаний.

У таких зданий есть своя специфика, которая и определяет необходимость использования тех или иных интеллектуальных решений. Например, по сравнению с торговыми центрами, в офисах не так много людей, поэтому системы пожарной безопасности в них более простые. А вот системы ресурсоучета в бизнес-центре в идеале должны отображать данные по каждому помещению, то есть по каждому арендатору.

По-настоящему «умный» бизнес-центр включает:

• Систему управления освещением
• Автоматизацию учета электроэнергии и тепла
• Автоматизацию доступа
• Контроль систем вентиляции и кондиционирования
• Видеонаблюдение в коридорах и на парковке
• Управление мониторами для презентаций в переговорных комнатах
• Автоматизацию управления освещенностью с помощью жалюзи

Пример. Рассмотрим в качестве примера наш проект. Не бизнес-центр, правда, а большой гостиничный комплекс. Их можно сравнивать, потому что в гостинице, как и в офисном здании, люди находятся в отдельных небольших помещениях

Для гостиничного комплекса TENET в Екатеринбурге мы спроектировали систему локального и удаленного управления освещением номеров, отоплением в номерах и общественных местах, систему управления кондиционированием в номерах и коридорах. Также мы разработали системы управления доступом клиентов в номера и подсветкой ресторанов,  автоматизацию конференц-залов и многое другое. Вот сколько «умных» систем может быть в современном энергоэффективном здании, и это еще не предел.

Сбор данных в систему о вентиляционных установках в помещении был наиболее сложной задачей, а это очень важно для гостиницы – управляемая система кондиционирования. Для контроля режимов «зима-лето», точного дозирования воздуха в зависимости от нахождения людей в номерах пришлось устанавливать отдельный управляющий контроллер.

Система контролирует наличие людей в номерах и управляет телевизорами, отоплением, кондиционером и освещением. На сегодняшний день «умное здание» эксплуатируется уже почти 3 года – системы работают без сбоев.

«Умные» системы снижают расходы на эксплуатацию зданий

Согласно нашему анализу эффективности готовых проектов, в среднем «умные» системы снижают расходы на эксплуатацию здания на 20-30%. У бизнес-центров есть и свои особенности: сотрудники в течение дня находятся в офисах, поэтому датчики движения и автоматическое включение/выключение света в коридорах могут сэкономить до 90% расхода электричества в здании.  

А вот другой пример. В любом помещении есть системы отопления и кондиционирования. Если их работа никак не увязана друг с другом, то общий расход электроэнерии повышается.

Лидерами в строительстве «умных» бизнес-центров можно считать США, Великобританию, Германию, Сингапур, Японию, Австралию и скандинавские страны. Все они активно используют для зданий системы мониторинга и управления. А в Париже, Токио и других столицах развитых государств на сегодняшний день таких зданий свыше 50%.

От кого зависит внедрение «умных» решений

В России заинтересованность строителей бизнес-центров во внедрении интеллектуальных технологий мониторинга и учета ресурсов зависит от того, оставляют ли они построенную недвижимость в собственности и управлении.

Тем, кто оставляет, выгодно строить «умные» бизнес-центры, чтобы потом экономить на эксплуатации с помощью систем безопасности, расхода и учета ресурсов. Пока это понимает только небольшая часть девелоперов. Но можно прогнозировать, что их число будет расти.

А вот те, кто хотят максимально дорого продать свои квадратные метры, заинтересованы только в снижении себестоимости строительства. Им не до «умных технологий».

По данным от 450 наших представительств в России, сегодня преобладает использование «умных» решений в частном, а не коммерческом секторе. По-настоящему «умные» бизнес-центры, офисы класса А — пока единичные проекты в России, и большинство из них находится в Москве и Санкт-Петербурге.

Почему у нас так мало «умных» бизнес-центров

Есть несколько причин медленного проникновения интеллектуальных решений на рынок строительства бизнес-центров.

• Первая — это низкая стоимость энергоресурсов
• Вторая — небольшое количество застройщиков, оставляющих построенную недвижимость в управлении.
• И третья — последствия кризиса 2014 года, когда иностранные системы для «умных домов» и «умных офисов», преимущественно, американские и европейские, резко выросли в цене вслед за падением рубля.

На российском рынке практически не оказалось предложений в этой нише. Со временем ситуация выправилась, укрепились российские производители и появились игроки из Китая. Но здесь у отечественных компаний есть явное преимущество: система управления бизнес-центром на китайском оборудовании, по нашим данным, стоит примерно в три раза дороже, чем аналог российских производителей.

Судя по нашему опыту работы с застройщиками, пока собственники готовы инвестировать в «умные» бизнес-центры минимальные суммы, не более тысячи рублей на квадратный метр. Важно и то, что такие системы внедряются на последних этапах строительства, когда ресурсы застройщиков уже исчерпаны. Это тоже способствует тому, что запрос на интеллектуальные технологии в управлении коммерческой недвижимостью растет медленно.

Рынок продолжит расти, несмотря на сложности

Рынок «умных домов» и «умных офисов» в России появился в конце 90-х годов и вырос из рынка аудиосистем high-end и домашних кинотеатров. Интеллектуальные технологии автоматизации зданий создавали и внедряли сначала как раз для корпоративных заказчиков и лишь затем адаптировали для частных жилищ.

Российский рынок систем домашней автоматизации и автоматизации небольших офисов в последние годы динамично развивается и растет. Факт активного роста соответствует общим тенденциям рынков развитых стран, однако текущие темпы роста этого рынка в России ощутимо выше среднемирового уровня.

Насыщенным рынок автоматизации зданий России назвать нельзя. В большинстве случаев представлены западные и китайские бренды (HDL и KNX – китайские производители, AMX – производитель из США). Конкуренция есть только в сегменте премиум-систем, а в нише доступных массовых решений почти пробел. Так что это очень перспективный сегмент.

Как будет выглядеть бизнес-центр будущего

По нашим прогнозам, «умные» бизнес-центры начнут массово строить в России уже через 10 лет. В офисах будущего полностью автоматизируют анализ потребления энергии и тепла, доступ и защиту от чрезвычайных происшествий, широкое внедрение получит голосовое управление.

Сейчас наши застройщики используют иностранные стандарты энергоэффективности и рейтинговые системы LEED и BREEAM.

• LEED рассматривает эффективность использования существующих источников энергии и соответствие здания требованиям стандарта энергоэффективности Energy Star.
• BREEAM сосредоточен на оценке использования возобновляемой энергии, расположении и утилизации элементов здания и имеет незначительный уклон в энергоэффективность.

Судя по повестке госструктур и нашей работе с комитетами Национальной технологической инициативы, через 5-10 лет будут разработаны и уже внедрены собственные российские стандарты, регулирующие все этапы строительства зданий с точки зрения энергоэффективности. Такая политика была запущена в России в 2009 году федеральным законом №261 «Об энергосбережении». Это необратимый и очень важный процесс для российской экономики в целом.

Этому будет способствовать, прежде всего, рост тарифов на электроэнергию. Судя по динамике роста тарифов за последнее время, можно предположить, что они будут увеличиваться на 7,5-14% в год. Также среди государственных инициатив, способствующих будущему росту рынка автоматизации, можно отметить обсуждаемое введение социальных норм потребления электроэнергии для населения и введение ограничений на потребляемую мощность для юридических лиц.

Некоторые бюджетные инфраструктурные объекты уже сегодня энергоэффективны. К примеру, новый терминал международного аэропорта «Пермь», сданный в эксплуатацию в конце 2017 года, благодаря автоматизированным системам, экономит на энергоресурсах в 2,5 раза больше, чем старое здание. Он соответствует всем мировым стандартам энергоэффективности.

Материалы по теме:

Эксперты назвали самые полезные устройства для «умных» городов России

Восстание машин откладывается: умная бытовая техника сделает нашу жизнь лучше

Умная Москва: какими технологиями нашпигована столица

Умный дом по-русски: как 3D-печать помогла создать крутой гаджет

Почему умный дом не прижился в России?