Как досрочно закрыть ипотеку

Содержание:

• Зачем нужно досрочное погашение ипотеки?
• Условия досрочного погашения
• Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
• Варианты досрочного погашения ипотеки
• Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
• Как лучше поступить: гасить досрочно небольшими суммами или копить?
• Что выгоднее уменьшить: платеж или срок
• Итоги

Зачем нужно досрочное погашение ипотеки?

Прежде всего, это возможность сэкономить. Чем раньше будет погашен ипотечный кредит, тем меньше будет переплата по нему. К тому же работает и психологический фактор: в период выплаты ипотеки недвижимость остается в залоге у банка, то есть собственнику труднее решиться на какие-либо перемены, ведь в случае переезда или смены работы он может лишиться возможности выплачивать кредит и потеряет дом.

Вместе с тем схема досрочного погашения остается для многих не совсем понятной. В этой статье мы постарались максимально подробно рассказать, как эта схема работает, что нужно и какую выгоду приносит досрочная выплата ипотеки.

Условия досрочного погашения

Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений на досрочную выплату ипотеки по желанию заемщика. Сама процедура довольно проста:

• внести на счет средства для досрочного погашения (лучше всего это делать в день запланированного платежа — такой маневр позволит уменьшить основной долг, в противном случае часть средств будет списана в счет оплаты процентов по ипотеке),
• уведомить банк о желании досрочно погасить кредит. Обычно это можно сделать через мобильное приложение, но некоторые банки просят лично приехать в офис. Заявление подавать нужно обязательно, иначе средства на счете просто будут и дальше списываться по обычному графику платежей.

Читайте по теме:

Хочу взять ипотеку: вопросы, о которых нужно знать перед оформлением

Ипотека для самозанятых в 2024 году: полная инструкция

Досрочное погашение не влияет на кредитную историю — ни в плюс, ни в минус. Однако банки могут устанавливать свои условия при досрочке — например, требовать заранее уведомить о досрочном погашении (и брать комиссию, если заемщик не выполнил это условие). Как правило, в договоре на ипотеку прописаны условия досрочной выплаты — их нужно внимательно изучить.

Обычно банки позволяют досрочно гасить ипотеку как полностью, так и частично, без комиссий.

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Как лучше погасить ипотеку досрочно и выгодно ли это вообще? Однозначно — выгодно, но только если это делается в первые годы после получения кредита. Большинство банков используют так называемый аннуитетный тип выплат, то есть заемщик совершает равномерные ежемесячные платежи (на одну и ту же сумму каждый месяц). Эта сумма включает основной долг и проценты.

В первые годы доля процентов выше, в последние — наоборот.

Если погасить ипотеку досрочно в начале срока, то можно быстро компенсировать проценты и существенно сэкономить на их сумме — ведь большой размер переплаты набегает как раз из-за длительной выплаты процентов. Досрочка же позволяет этого избежать.

Лучше всего гасить ипотеку в начале года, чтобы получить обратно большую часть страховки. Вернуть таким образом можно до 50% от суммы страхового взноса (хотя из этих средств все равно придется отдать страховой компании 25% за обслуживание договора).

Варианты досрочного погашения ипотеки

Поскольку банки позволяют выполнять как полное погашение, так и частичное, выбирать можно любой вариант, доступный по финансам.

• При полном погашении заемщик уплачивает всю оставшуюся сумму — и основной долг по кредиту, и проценты, которые были начислены на дату платежа.
• При частичном — вносит определенную сумму и указывает, что планируется уменьшать: срок ипотеки или величину ежемесячного платежа (об этом расскажем чуть ниже).

Впрочем, в последнем случае банк позволяет только снизить размер ежемесячных платежей, а вот сократить срок кредита с использованием маткапитала не получится. И если для оформления досрочки с применением собственных средств достаточно заявления в банк, то при использовании материнского капитала потребуется также направить в СФР еще одно заявление и ряд документов, которые необходимы для перечисления этих средств на досрочное погашение ипотеки.

Читайте по теме:

Траншевая ипотека: что это и в чем выгода

Финансисты рассказали, почему самозанятым отказывают в выдаче ипотеки

Заявление можно оформить через Госуслуги или через сайт СФР.

Какие документы понадобятся:

• сертификат на маткапитал,
• копия договора на получение ипотеки,
• свидетельство о браке,
• паспорт,
• СНИЛС,
• данные расчетного счета,
• сведения об остатке по кредиту (справку выдает банк).

СФР рассмотрит заявление и приложенные к нему документы и даст ответ. При положительном решении можно будет направлять в банк заявку на использование средств маткапитала для погашения ипотеки.

Примеры расчета выгоды от досрочного погашения

Расчет досрочного погашения ипотеки всегда индивидуален. Экономия зависит от того, какова сумма кредита, на сколько лет он был взят, какую сумму заемщик планирует внести в качестве досрочки, погашает ли он ипотеку полностью или частично.

Например, заемщик планирует приобрести квартиру стоимостью 4 млн руб. С этой целью он берет ипотеку на 30 лет с первым взносом в размере 904 тыс руб. Ежемесячный платеж по кредиту на этих условиях составит 59 398 руб.

Как лучше поступить: гасить досрочно небольшими суммами или копить?

Разберемся, как выгоднее погасить ипотеку досрочно, если появилась такая возможность. В первую очередь нужно разобраться, установил ли банк минимальную сумму досрочки. Она может быть фиксированной (к примеру, от 50 тыс. руб.) или выраженной в процентах от ежемесячного платежа. В этом случае внести небольшую сумму на досрочное погашение не получится (или же банк возьмет комиссию). Придется копить.

Читайте также: Как накопить на квартиру и обойтись без ипотеки

Если же ограничений нет, то можно регулярно вносить небольшие суммы. Это удобно и выгодно.

Регулярное внесение дополнительных платежей с целью сокращения срока кредита и переплат позволяет не только сэкономить, но и чувствовать себя психологически более комфортно — ведь выгода будет видна сразу. К тому же регулярное внесение средств позволяет лучше учитывать свои возможности и ориентироваться на них, а не жестко ограничивать себя, как в варианте с накоплением.

Некоторые заемщики, у которых одновременно открыт вклад в том же банке, используют для частичного досрочного погашения ипотеки проценты по вкладу. Это позволяет хоть немного, но все же сэкономить.

Что выгоднее уменьшить: платеж или срок

Если можно закрыть ипотеку досрочно, то что выгоднее — сокращать ежемесячный платеж или уменьшать срок? Это решение принимает заемщик (кроме случаев с использованием материнского капитала), и порой выбор бывает непростым.

Рассмотрим каждый способ в отдельности.

• Сокращение срока ипотеки.

Этот способ работает с любыми суммами и вроде бы универсален — ведь чем меньше срок кредита, тем меньше общая сумма накапливающихся процентов, и тем больше экономит заемщик. При этом варианте действительно снижается переплата, а купленное в ипотеку жилье быстрее будет избавлено от обременений. Однако при этом не получится снизить ежемесячный платеж, и финансовая нагрузка останется прежней.

• Уменьшение ежемесячного платежа.

Этот вариант оптимален для снижения регулярной нагрузки по выплатам. Но он не позволяет сократить срок ипотеки. Длительность кредита остается прежней.

Выбирать, как досрочно погасить ипотеку, вправе каждый заемщик самостоятельно. Многие финансовые эксперты советуют комбинировать оба варианта: уменьшить регулярный платеж, но продолжать вносить средства в прежнем размере, а переплату использовать в качестве досрочки.

Это позволит со временем сократить срок ипотеки, а регулярные платежи оставить на комфортном уровне (ведь переплата — не обязанность, а добровольный акт).

Итоги

Досрочное погашение ипотечного кредита позволяет сократить срок его выплаты и существенно сэкономить на процентах, из которых и складывается сумма переплат. В этой статье мы рассмотрели, как правильно закрыть ипотеку досрочно — с использованием собственных средств или материнского капитала.

Разумеется, условия по досрочному погашению у конкретных банков могут отличаться. Чтобы правильно закрыть ипотеку раньше срока и не платить комиссию, следует внимательно изучить кредитный договор до того, как подавать заявление о досрочном погашении.

Фото на обложке: Pexels