Что произошло на рынке аренды квартир в 2021 и к чему готовиться?

Бизнес

«Авито» хотел купить «Циан», но ФАС запретила

ФАС провела исследование и сделала вывод, что объединение «Авито» с «Цианом» займет более 50% рынка и может привести к ограничению конкуренции на рынке.

Циан провел IPO

Видение компании находится далеко за пределами классического классифайда. «Циан» планирует стать end-to-end платформой недвижимости, решающей все задачи пользователей: начиная от поиска объекта недвижимости, покупателя или арендатора, и заканчивая финансированием покупки или гарантией чистоты сделки.

Запустился сервис «Яндекс.Аренда». Без сложностей не обошлось 

1 июня в СМИ пролетела новость об официальном запуске нового сервиса для долгосрочной аренды под выделенным брендом — «Яндекс.Аренда». Сервис позволяет снимать жилье без залога и личного общения с собственником. С его помощью посмотреть квартиру и оформить все документы можно онлайн. 

Через 2 недели на ПМЭФ 2021 глава группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев обвинил «Яндекс» в плагиате при создании сервиса: «Мы сделали бизнес, а компания «Яндекс» взяла его — и скопипастила у нас. Причем она скопипастила не только бизнес-модель, а и всю рекламу, все лендинги».

На что «Яндекс» ответил: «Мы запустили сервис долгосрочной аренды жилья, основываясь, в первую очередь, на анализе рынка и потребностях его участников — собственников и арендаторов.

На рынке аренды недвижимости, как и любом другом, перед запуском рекламной кампании тестируют самые частотные гипотезы. В производство идут те, что получают больше всего позитивных откликов. Аналогичные тексты и визуальные элементы можно найти в рекламе любого из игроков рынка».

«Домклик» начал делать сервис для долгосрочной аренды недвижимости

Об этом свидетельствуют два факта:

• 1. Публичный пост в Facebook исполнительного директора «Домклик» Николая Костючко о поиске человека, который возглавит направление аренды.

• 2. Закрытая вакансия менеджера продукта, который будет делать сервис сопровождения долгосрочной аренды на этапах подбора, сопровождения и управления жилой недвижимостью.

Государство

Минстрой хотел компенсировать арендаторам НДФЛ с арендной платы, если те заложат арендодателя, который не платит налоги

Самозанятость с налогом 4% в сегменте аренды квартир провалилась — по официальным данным, только 2% (80 000 арендодателей при оценке рынка Минстроем в 5 000 000 арендных квартир) от всего числа самозанятых сдают квартиры.

Идея интересная — зайти с ущемленной стороны арендных отношений — арендатора, но инициатива не прошла бюджетный контроль в Минфине.

P. S. Еще в 2019 году Медведев поручил двум министерствам и «Дом.РФ» представить свои предложения, чтобы усовершенствовать законодательство по аренде. Похоже, это одна из идей по усовершенствованию.

Минстрой запустит ГИС для обеления рынка долгосрочной аренды недвижимости и привлечет пользователей с помощью штрафов за ее неиспользование

Минстрой разрабатывает платформу и федеральный закон «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машиномест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Внесение законопроекта в Госдуму ожидается к весенней сессии.

Государственная информсистема (ГИС) будет интегрирована во все агрегаторы для обязательного фиксирования заключения договоров аренды. При этом заключить договор арендодатель и арендатор смогут как на самой платформе, так и без ее применения, где арендодатели будут обязаны регистрировать все договоры по сдаче в наем квартир, апартаментов и машиномест.

Все расчеты стороны должны будут производить через это онлайн-приложение. 

Из текста законопроекта Минстроя следует, что при оплате аренды через ГИС арендатор должен будет оплатить комиссию оператору платформы, а также банку или другому платежному агенту. Размер комиссии в законопроекте не указан.

Система будет на 100% принадлежать государству, а Минстрой будет выступать ее оператором. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частные средства, в том числе пул инвесторов с участием «Дом.РФ». Согласно тексту законопроекта, оператор систем вправе «привлекать кредитную организацию для обеспечения осуществления расчетов в денежной форме по договорам».

Стимулом для арендодателей регистрировать договоры станут новые и увеличенные штрафы:

• Штрафы для тех, кто будет проводить расчеты вне ГИС: от 500 до 2 500 руб. для физлиц, от 5 000 до 10 000 руб. для юрлиц;
• Отказ размещать информацию в ГИС 3-5 000 руб., бизнесу — в 30-50 000 руб. 

Мнение участников рынка

И. о. директора по GR сервиса объявлений «Циан» Михаил Рыженков и аналитики сервиса «Авито Недвижимости» считают, что инициатива Минстроя повлечет общую деградацию рынка недвижимости, сокращение налоговых платежей, снижение доверия к институту самозанятых и рост недовольства граждан.

В «Яндекс.Недвижимости» видят риски монополизации рынка и считают, что повышать прозрачность рынка необходимо не штрафами, введение которых предлагает Минстрой, а дополнительными льготами и повышением знаний арендодателей о режиме для самозанятых. Подобные нововведения необходимо открыто обсуждать с рынком.

P. S. В прошлом году Минстрой говорил о создании благоприятного налогового режима и налоговых льготах для собственников, но в этом году речь идет только о штрафах и принуждении.

Арендодателей, сдающих недвижимость в краткосрочную аренду, обяжут получить государственный идентификатор, применять его в своих объявлениях и платить налог 4%

Уклоняешься — будет новый штраф. ФАС поддержала введение уникального идентификационного номера для владельцев туристической недвижимости, а также создание единого федерального реестра такого жилья.

Вывод рынка посуточной аренды «из тени» — это тема, которая поднимается не в первый раз. Периодически она обсуждается в СМИ и органах государственной власти.

Многое зависит от того, как будет реализован проект, какое определение получит термин «туристическое жилье», насколько простой и понятной будет процедура внесения этого жилья в реестр. В общем, вопросов довольно много.

Вряд ли новый законопроект серьезно изменит рынок: многие арендодатели, для которых посуточная аренда — это не источник дополнительного дохода, а полноценный бизнес, уже давно работают легально и платят налоги.

При этом туристы практически ничего не выиграют от новой законодательной инициативы. Сервисы бронирования, включая нас, уже давно работают над качеством услуг: публикуют отзывы о проживании, дают привилегии гостеприимным арендодателям, помогают гостям и хозяевам урегулировать спорные ситуации.

Более того, налоговые новшества приведут к тому, что арендодатели будут компенсировать свои финансовые потери за счет туристов. Хозяевам придется повышать стоимость аренды жилья, и гости будут вынуждены платить больше.

Считаю, что для легализации рынка посуточной аренды нужно полностью переходить на патентную схему работы. Арендодатели смогут оплатить патент в начале года, им не придется платить налог за каждую сделку. При этом стоимость патента должна быть приемлемой.

Отложенный эффект может дать усиление контроля регулятором денежных переводов граждан

В начале сентября ЦБ выпустил методические рекомендации (16-МР), в которых определил признаки карт и электронных кошельков для приема платежей в адрес нелегальных онлайн-казино, организаторов финансовых пирамид, форекс-дилеров и криптовалютных обменников (карты оформляются на физлиц, а платежи в адрес нелегального бизнеса проходят как p2p-переводы). 

По новым признакам ЦБ начнет запрашивать у банков данные по всем денежным переводам между физическими лицами.

Запросы будут формироваться по всем денежным переводам за определенный период. В отдельных случаях ЦБ может запрашивать информацию по отдельным операциям. Например, данные по конкретным картам или по определенным физическим лицам (ID, паспорт, ИНН, телефон).

P. S. Напомню, что в 2020 ФНС и ЦБ уже начали обмениваться банковскими и налоговыми тайнами, а ФНС с 2020 создает единую базу всех жителей РФ.

Выводы и прогнозы

С одной стороны — всех хотят более безопасного рынка аренды, с другой — никто не готов платить больше, ведь все расходы на легализацию лягут в итоге на жильцов.

Итоговая цена безопасности может составить 6-10% дополнительно к арендному платежу.

Пример расчета:

• налог для самозанятых 4%
• комиссия за онлайн-оплату через платежного агента:

• комиссия оператору платформы (1-2%).

Остается открытым вопрос регистрации договора найма в Росреестра. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет еще 2 000 руб.

Прогноз

• В 2022-23 годах государство принудительно обелит рынок аренды.
• В агрегаторах может появиться обязательная идентификация собственников при размещении объявлений.
• В агрегаторах, скорее всего, будет интегрировано подписание договоров найма.
• Возможно, оплата будет интегрирована в агрегаторы.
• Существенная доля рынка обелится, напугавшись, но немалая рискнет оплатой штрафа, ведь это дешевле оплаты комиссии с налогом для всей платформы.
• Арендным сервисам какое-то время станет сложнее зарабатывать за допуслугах, людям потребуется время на принятие новой реальности.
• Часть собственников уйдут в тень, находя жильцов мимо агрегаторов через соцсети и мессенджеры, принимая оплату наличными.
• Большая часть рынка объемом 900 млрд руб.* станет доступна для новых инструментов по управлению арендным жильем: финансовых, юридических и сервисных. Когда ничего скрывать не нужно, можно пробовать новое.

* Минстрой оценивает рынок в 5,2 млн арендных квартир. Средняя арендная ставка по РФ — 12 000 руб. в мес. Получается 5 млн * 15 тыс. (медиана по 340 городам РФ) = 75 млрд руб. в мес. или 900 млрд руб. в год. При обелении рынок увеличится в среднем на 8% и достигнет оценки 978 млрд руб.

Фото на обложке: Shutterstock / dimbar76

Иллюстрации предоставлены автором.