Колонки

«Нужно искать нетривиальные методы»: как рынок посуточной аренды жилья выживает в коронакризис

Колонки
Артём Кромочкин
Артём Кромочкин

руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижи...

Ольга Лисина

Краткосрочная аренда недвижимости — один из наиболее прибыльных типов рентного бизнеса. Однако именно на этом сегменте сильнее всего отразились ограничения, введенные в России в связи с пандемией COVID-19: владельцы и управляющие жилья столкнулись по факту с полным отсутствием спроса. 

Изменения в потребительском поведении заставили игроков рынка пересмотреть многие процессы в своём деле. Руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артём Кромочкин поговорил с представителями посуточного бизнеса и узнал о мерах, с помощью которых им удаётся справиться с коронакризисом.

«Нужно искать нетривиальные методы»: как рынок посуточной аренды жилья выживает в коронакризис

Сокращение постоянных расходов

Одна из самых очевидных мер адаптации к текущим реалиям для управляющих — новые финансовые условия сотрудничества с собственниками недвижимости. Идеальный вариант — арендные каникулы и оплата лишь коммунальных услуг. Альтернатива — договориться о снижении арендной ставки на ближайший квартал. Еще одно решение — отказ от фиксированной оплаты, вместо которой собственник получает процент от выручки.

Чтобы оптимизировать расходы, часто управляющие переводят сотрудников (например, горничных) на частичную занятость или сдельную оплату труда.

Дарья Ковалевская, управляющий партнер и совладелец сети апартаментов, мини-отелей и квартир Sokroma Group


Сфера туризма одна из первых ощутила влияние кризиса. Уже в марте начались массовые отмены броней, но нам удавалось сохранять хорошую загрузку объектов относительно всего рынка аренды в Санкт-Петербурге. Однако в апреле выручка упала примерно на 80%, и мы начали искать экстренные решения как по пересмотру расходов, так и по оптимизации бизнес-процессов. 

Стали предлагать объекты посуточной аренды для среднесрочного и долгосрочного съема. Доля посуточников у нас осталась порядка 5%. Как управляющая компания, мы отдельно с каждым из собственников квартир обсуждали отсрочки по платежам и другие антикризисные условия. 

Оптимизировать расходы нам помогло и строгое финансовое планирование — к началу кризиса удалось сократить 30% основных расходов. Мы также старались помогать сотрудникам в это непростое время — например, несколько апартаментов отдали для проживания членам нашей команды, а также под социальные программы для помощи нуждающимся.


Владислав Елизаренко, директор управляющей компании InHome


В бизнесе важно всегда работать на опережение и постоянно отслеживать ситуацию как на российском, так и на зарубежном рынке. Мы заранее готовились к предстоящему кризису, так как эпидобстановка в мире уже вносила серьезные коррективы в экономику других стран и давала возможность прогнозировать ситуацию. 

С января мы стали делать фокус на среднесрочной аренде, оптимизировали бизнес-процессы и выработали новые подходы к работе. Так, удалось договориться о скидках с собственниками квартир и офисов. С сотрудниками мы перешли от фиксированной к сдельной оплате. Заранее закупились расходными материалами. 

В итоге нам удалось сократить на 40% основные расходы, обеспечить подушку безопасности на 1,5–2 месяца и сохранить доходы инвесторов и владельцев квартир с незначительным снижением от запланированного уровня.

Пересмотр портфеля 

С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.

Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.  

Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.


Антонина Думенко, владелец компании AntoninaApartments в Новосибирске


Кризис застал рынок посуточной недвижимости врасплох. Буквально в течение недели были отменены все брони, и нужно было действовать оперативно. Тут пригодился опыт коллег из европейской части России. Он помог нам выстроить грамотный план дальнейших действий. 

Самое главное для нас — быть честными и открытыми с клиентами, собственниками квартир, сотрудниками и с самими собой. Руководствуясь этим принципом, мы решили отказаться от сотрудничества с частью владельцев жилья, так как понимали, что не сможем выполнить все обязательства в апреле-июне. 

Я чувствовала моральную ответственность перед собственниками, с которыми мы договорились на арендные каникулы, чтобы квартиры не пустовали, и понимала, что если ничего не предпринять, то и я, и собственники долго не протянем без средств. Поэтому продолжила активный поиск постояльцев, благодаря чему удалось оперативно сдать оставшиеся квартиры в среднесрочную и долгосрочную аренду.


Владислав Елизаренко, директор управляющей компании InHome


В кризис нужно действовать на опережение. Мы пересмотрели список наших объектов и сделали ставку на наиболее рентабельные. В итоге к началу кризиса в России около половины объектов краткосрочной аренды были сданы на более длительный срок. И сейчас общая загрузка составляет порядка 70%. Самое важное — не снижать цену: это сильно ударит по рынку и потом будет сложно вернуться к докризисным ценам. 

Не бойтесь отказаться от нескольких неликвидных объектов — лучше сосредоточить усилия на том, что может обеспечить прибыль в это нестабильное время. Договоры на среднесрочную и долгосрочную аренду сейчас лучше заключать до августа-сентября — по оптимистичным прогнозам, рынок посуточного съема жилья восстановится только к этому времени.


Анализ рекламных бюджетов

Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий. 

Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.


Дарья Ковалевская, управляющий партнер и совладелец сети апартаментов, мини-отелей и квартир Sokroma Group


Пережить это непростое время нам также помог эффективный маркетинг. Мы запустили акцию «Самоизоляция» и стали предлагать среднесрочную аренду объектов, чтобы переждать турбулентный период с комфортом. Поскольку мы были одними из первых, кто выступил с такой инициативой, про нас написали в СМИ и сделали видеосюжет для местного телеканала. Параллельно мы использовали возможности интернет-площадок для продвижения наших услуг. 

В итоге заметность нашей компании помогла сохранить хорошую загрузку объектов. На сегодня загрузка сети с учетом долгосрочной аренды составляет 82%.


Владислав Елизаренко, директор управляющей компании InHome


В период нестабильности помимо основных мер — работы с наиболее ликвидными активами, пересмотра расходов и условий сотрудничества с собственниками объектов — нужно уделить внимание продвижению своих услуг и расставить приоритеты. 

Поскольку мы сделали фокус на среднесрочную аренду, сейчас не даем объявлений в блоке посуточной аренды на профильных площадках, но сохраняем там информацию о такой опции. Кроме того, для оптимизации расходов мы сотрудничаем только с теми платформами, где есть скидки и акции. 

Попробуйте использовать кризисное время, чтобы пересмотреть свой подход к продвижению на разных площадках, используйте специфику каждой платформы и подготовьте для их пользователей разные предложения.


Автоматизация процессов

Период временной самоизоляции — хороший повод наконец-то заняться автоматизацией привычных процессов. Внедрение таких инструментов, как PMS-системы и IP-телефония, открывает новые возможности для оптимизации бизнеса. 

После пандемии у людей еще останутся сформированные за это время привычки, такие как минимизация личных контактов. Поэтому многие компании взяли на заметку возможность бесконтактного заселения. Так, популярностью стали пользоваться электронные замки, позволяющие клиенту въехать в жилье без участия арендодателя. 


Дарья Ковалевская, управляющий партнер и совладелец сети апартаментов, мини-отелей и квартир Sokroma Group


Нужно искать нетривиальные методы, чтобы пережить кризис и выйти из с него с минимальными потерями. При оптимизации бизнес-процессов мы обратились в том числе к онлайн-общению, чтобы продолжить эффективную работу и соблюсти режим социальной дистанции. Один из главных приоритетов для нас — безопасность клиентов, партнеров и сотрудников. Так, мы активно общались с арендаторами по видеосвязи и делали виртуальные туры по квартирам.


Мониторинг прогнозов и готовность к восстановлению рынка

Я уверен, что после пандемии для краткосрочной аренды наступят хорошие времена и посуточные объекты вернутся на рынок в полном объеме. Появятся и новые: люди, ранее занимавшиеся долгосрочной арендой, оценят выгоду краткосрочного найма, который приносит в среднем вдвое больше, чем долгосрок.

Произойдут изменения и среди игроков рынка. Чемпионат мира по футболу 2018 года спровоцировал приход новых, неподготовленных арендодателей, и некоторые в итоге не смогли правильно выстроить бизнес. Коронакризис стал для них последней каплей, и их уход с рынка поспособствует его «очищению».

В целом уже сейчас люди начинают активно планировать отпуск и присматривают варианты для будущих путешествий. Большинство посуточников уже начали принимать заказы на будущее. По всем расчетам, нас ожидает интенсивный внутренний турпоток — из-за курса доллара и закрытых границ россияне предпочтут отдых внутри страны. А из-за снижения реальных доходов они сделают выбор в пользу более доступных видов проживания — аренды квартир.

Все это дает повод смотреть в будущее с оптимизмом и работать над тем, чтобы стать еще сильнее и эффективнее. 


Антонина Думенко, владелец компании AntoninaApartments в Новосибирске


От действий каждой компании в период нестабильности зависит, каким будет рынок после кризиса. Однозначно нас ждут новые условия работы. Конечно, сейчас компании будут выживать по мере возможностей, но главное — помнить, что демпинг может дать лишь краткосрочный эффект, а последствия будут влиять на рынок еще долго. 

Если смотреть на ближайшие сезоны, большое количество дешевых предложений вкупе с падением реальных доходов населения может существенно сказаться на прибыльности посуточной аренды. Например, на лето стоимость проживания обычно повышается примерно на 15–20%, а сейчас цены понижены от уровня несезона еще на 15–20%, и этим летом нас в лучшем случае может ожидать цена как в несезон.

Но точные прогнозы строить трудно, поэтому важно внимательно следить за ситуацией, чтобы вовремя отреагировать на изменения цен и загрузки.


Яна Бабина, основательница и президент Гильдии малых отелей, хостелов и посуточной аренды жилья России


Кризис — время, когда можно по-другому посмотреть на привычные вещи и научиться новым навыкам. Прежде всего, стоит обратить внимание на свой уровень финансовой грамотности и оптимизировать процессы в компании. Не стоит забывать про создание резервных счетов компании, которые помогают в трудные времена — когда, например, не такая большая загрузка объектов. 

Не сидите на месте: изучайте новые бизнес-подходы и подумайте, как можно улучшить вашу услугу в сфере гостеприимства. Именно четкий план действий поможет сохранить ясный ум и возможность совершать обдуманные шаги.


Фото на обложке: Shutterstock / fizkes

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Переночевать в другой комнате и заблудиться: как создать ощущение отпуска в изоляции
  2. 2 Всё в дом: как цифровые сервисы меняют рынок недвижимости
  3. 3 «90% хостелов построено энтузиастами. Но будущее — за профессионалами»

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

ВОЗМОЖНОСТИ

07 августа 2020

Ipsen Biomed Challenge

08 августа 2020

Цифровые джунгли

09 августа 2020

IT хакатон