Ипотека в 2026 году: каковы новые условия и какая зарплата нужна, чтобы купить однушку

Ипотечные условия 2026 года

Ольга Андреева, заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север», прогнозирует, что в 2026 году рынок недвижимости продолжит развиваться в логике рационализации. Ключевыми факторами, по её мнению, останутся стоимость кредитных ресурсов и параметры государственных ипотечных программ.

По словам эксперта, при снижении ипотечных ставок рынок может получить дополнительный импульс, однако при сохранении высокой стоимости заёмного финансирования он продолжит работать в текущей модели — с опорой на льготные программы и доминированием крупных, финансово устойчивых застройщиков.

Одним из ключевых трендов 2026 года она считает диверсификацию льготных ипотечных программ, когда акцент сместится с массовых продуктов (семейная и IT-ипотека) на более точечные (ипотека для врачей и учителей, арктическая и дальневосточная ипотека).

В Т-Банке также ожидают, что льготные государственные программы продолжат курс на адресность для отдельных слоёв населения. И прогнозируют: ставка по рыночной ипотеке продолжит плавное снижение, однако требования к подтверждению дохода заёмщиком станут строже, а цены на недвижимость продолжат расти. По оценке представителей кредитной организации, к концу 2026 года можно будет рассчитывать на диапазон ставок по ипотеке от 13 до 15%.

Коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров прогнозирует, что динамика стоимости недвижимости будет зависеть от решений регулятора по ключевой ставке Центробанка РФ. В 2025 году ключевая ставка снизилась с 21% в мае до 16% в декабре, что повлияло на покупательскую активность и привело к росту интереса к приобретению квартир.

Сколько будет стоить однушка в 2026 году

Существенной коррекции цен на однокомнатные квартиры в 2026 году не ожидается, считает Ольга Андреева, заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север». Скорее речь идёт о стабилизации или умеренном росте. Даже при возможном снижении ипотечных ставок влияние роста себестоимости строительства и налоговой нагрузки будет частично закладываться в конечную цену жилья.

Основатель компании Pinigina Consulting, работающей с девелоперами по всей России, Светлана Пинигина ожидает продолжения роста цен на недвижимость, который в 2026–2027 годах при позитивном сценарии может составить не менее 10%. Но также, по её словам, высока вероятность более агрессивного повышения цен — от 20 до 30%.

По прогнозам коммерческого директора девелоперской компании Unikey Юлии Ружицкой, ожидается повторение динамики цен 2025 года. По её мнению, цены будут расти, в среднем за год рост составит 12–15%, но в некоторых городах и особо ликвидных проектах и в мегаполисах с небольшим объёмом строительства, но со стабильным спросом на новое жильё этот показатель может доходить до 20–25% в год. Однозначно рост стоимости квадратного метра будет выше уровня инфляции, считает эксперт.

В Москве и Санкт-Петербурге средняя стоимость однокомнатной квартиры составит 12–15 млн рублей в проектах в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью в границах МКАД, считает Юлия Ружицкая. В городах-миллионниках, к примеру в Новосибирске, Екатеринбурге и Казани, — от 5,5 до 9 млн руб. Здесь на ценообразование влияет инфраструктура и локация. Средняя стоимость квартиры в региональном центре или крупном развитом российском городе не из числа миллионников достигнет 4–6 млн рублей.

Коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров не ожидает серьёзных изменений цен на недвижимость в 2026 году и также видит продолжение трендов 2025 года. По его мнению, ощутимые изменения цен возможны в большей степени при заметном изменении структуры предложения, например при вымывании наиболее дешёвых лотов или выходе на рынок дорогих объектов бизнес-, премиум- или элит-класса.

Первоначальный взнос на ипотеку в 2026 году

В Т-Банке не исключают смягчения в 2026 году требований к первоначальному взносу при покупке ипотечной квартиры. Однако размер взноса точно не будет ниже 20% от стоимости недвижимости.

Какая зарплата нужна для одобрения рыночной ипотеки в 2026 году

Основатель компании Pinigina Consulting, которая работает с девелоперами по всей России, Светлана Пинигина сравнила необходимую для одобрения ипотеки зарплату для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Самары:

• При покупке жилья бизнес-класса общей стоимостью от 25 млн руб. в Москве платёж по ипотеке (при ставке 21% и сроке 15 лет) может достигать 300 тысяч рублей и более. Для комфортного погашения такого кредита необходим доход семьи около 500 тысяч рублей в месяц. По прогнозам на 2026 год, средний платёж по столице за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м составит около 250 тысяч рублей. Для комфортного погашения таких кредитов необходим доход семьи от 600 тыс. руб. в месяц.
• Средняя стоимость однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге составляет от 5,3 млн руб. с ежемесячным платежом около 98 тыс. руб. и выше. В бизнес-классе средняя цена за однокомнатную квартиру 35 кв. м начинается от 15 млн руб., где ежемесячный платёж по ипотеке достигает в среднем 277 тыс. руб. Доход семьи при таком раскладе должен составлять около 500 тыс. руб. в месяц.
• В Екатеринбурге, который по объёмам строительства занимает второе место после столичного региона, средняя стоимость квадратного метра равна 155,7 тыс. руб., что делает этот рынок более доступным. В бизнес-классе стоимость однокомнатной квартиры составляет почти 9,7 млн руб. с ежемесячным платежом по ипотеке от 178 тыс. руб. Прогноз на 2026 год: стоимость квартир будет увеличиваться, а средний платёж вырастет в среднем до 130 тыс. руб. в месяц, в бизнес-классе — от 230 тыс. руб. Доход семьи должен быть на одного её члена от 200 тыс. руб. в месяц, или 400 тыс. руб. на всю семью.
• В Самаре, по словам эксперта, несмотря на локальное снижение количества ипотечных кредитов, рынок новостроек демонстрирует активность. В III квартале 2025 года это лидер среди крупных городов по темпам роста числа сделок с квартирами в новостройках. Средняя стоимость в бизнес-классе начинается от 10 млн руб., средний платёж по ипотеке — от 184 тыс. руб. Необходимый доход семьи — от 300 тыс. руб. В 2026 году стоимость ипотечного кредита вырастет ориентировочно до 230 тыс. руб.

В Т-Банке ожидают, что при условии отсутствия у заёмщика других кредитов допустимый платёж по ипотеке составит 80% от подтверждённого дохода и ниже. Это правило будет актуально для каждого региона с учётом рыночной стоимости недвижимости.

Эксперты также прогнозируют в 2026 году ужесточение требований к подтверждённому доходу. По их словам, для одобрения ипотеки предпочтительнее наём, так как этот тип занятости предполагает максимальную прозрачность благонадёжности заёмщика. Остальные типы занятости могут создавать сложности при оценке банком дохода и рисков мошеннических действий.

Риски 2026 года: что нужно знать заёмщикам

Основатель компании Pinigina Consulting, работающей с девелоперами по всей России, Светлана Пинигина считает, что ключевые риски ипотечного рынка в 2026 году будут связаны с возможным ухудшением макроэкономической и политической ситуации, а также с ужесточением регулирования.

По словам эксперта, снятие защитных мораториев способно спровоцировать банкротство некоторых застройщиков (мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, которые не сдают жильё в срок, действует до 31 декабря 2025 года). По её мнению, под угрозой может оказаться до 10–15% компаний, что создаст дополнительные риски для качества достраиваемого жилья.

При этом рынок не застрахован от более экстремальных сценариев — негативных всплесков и отклонений даже на фоне в целом позитивной динамики, говорит Светлана Пинигина. Подобные изменения могут повлечь за собой резкое повышение ключевой ставки.

Евгений Белокуров, коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость», считает, что ситуация на рынке недвижимости в 2026 году будет зависеть от того, какие стратегии будут выбирать для себя девелоперы и собственники, реализующие вторичку. Он напоминает, что в 2025 году и на первичном, и на вторичном рынках к вопросам ценообразования подходили достаточно гибко. Застройщики предлагали специальные акции (трейд-ин, опции в подарок), возможность рассрочки, а также скидки на выделенный пул квартир. В Московском регионе средний дисконт в III квартале составлял 14%, а в Петербурге и Ленобласти — 7%.