INTEMARKSAVILLS: Покупка недвижимости для сдачи в аренду в Москве и Лондоне

Расскажите друзьям

10 заповедей инвестора

Не так давно эксперты IntermarkSavills уже сравнили рынки аренды Москвы и Лондона и в ходе сравнения обнаружили идентичность перспектив развития. Рост арендных ставок, дефицит ликвидного предложения, возрастающий уровень спроса дают сигнал инвесторам обеих столиц о том, что пришла пора покупать жилье для последующей сдачи в аренду. «И хотя покупки недвижимости с целью последующей сдачи в аренду в Москве пока менее распространены, нежели в Лондоне, мы уверены, что это – вопрос времени. И, опережая события, уже сегодня разработали список рекомендаций для инвесторов, которых интересуют эти два города – говорит Галина Ткач, Директор  департамента аренды IntermarkSavills.

Текущие рыночные условия, безусловно, способствуют росту рынка аренды элитной недвижимости двух столиц. По прогнозу экспертов Savills,  в будущем количество собственников жилья в Лондоне будет уменьшаться, и все больше семей, причем не только молодых, станут арендаторами. Связано это, прежде всего с тем, что ипотека, к сожалению, с течением времени не становится доступнее. С середины 90-х в британской столице стало возможным получить кредит на покупку жилья для последующей сдачи в аренду, а с начала 2000-х годов число выданных на эти цели займов  выросло  с 75000 до 1,2 млн. Тогда доходность от аренды жилья составляла 8,8% (значительно выше, чем доходность от аренды коммерческой недвижимости). Сейчас средняя доходность несколько ниже - 5,3%, но этот вид инвестиций по-прежнему является чрезвычайно популярным, так как гарантирует получение стабильного пассивного дохода, размер которого значительно выше, чем средний процент по банковскому  депозиту.

 

Надо заметить, что сегодня средняя годовая доходность от сдачи в аренду недвижимости премиум-класса в Москве и в Лондоне приблизительно одинакова.  «В таких премиальных районах как Вестминстер, Кенсингтон и Челси, Хаммерсмит, Фулхэм, Уандсворт и Ричмонд доходность от сдачи в аренду сегодня в среднем составляет 4,3%. Но, вне всякого сомнения, по мере стабилизации общей ситуации этот показатель имеет тенденцию к росту» - считает Дженнифер Фурт, Глава Русского отдела IntermarkSavills в Лондоне. В Москве средняя доходность от аренды сегодня в среднем также не превышает  4-5%, доходя лишь в некоторых случаях до 7% (например, в элитном ЖК «Трилогия» по оценкам IntermarkSavills  доходность от аренды достигнет 7% или  более). Однако есть исключения. О  них  - в конце данного релиза.

 

Итак, представляем рекомендации экспертов IntermarkSavills тем, кто решил приобрести жилье для последующей сдачи в аренду в Москве или в Лондоне.

 

  1. Выберите своего клиента.  Первый и наиважнейший шаг - составить портрет потенциального арендатора. Собственно, необходимо ответить на простой вопрос: Кто будет снимать у Вас жилье? Так, например, в Лондоне американцы как правило, выбирают старинные дома, а приехавшие из восточных стран практически всегда отдают предпочтение новостройкам. В Москве у арендаторов из США и  Великобритании пользуются популярностью районы, находящиеся в непосредственной близости от международных школ – ЖК «Покровские холмы» и район Сокол. «Вообще молодые семьи иностранных арендаторов (без привязки к национальности) предпочитают селиться в историческом центре, - говорит Галина Ткач, Директор департамента аренды IntermarkSavills. – А респектабельные россияне предпочитают дома на Рублевском шоссе, а также новые монолитные дома как в Центральном oкруге, так и в районах Ленинского и Кутузовского проспектов. Кроме того, россияне больше склонны арендовать загородные дома (Рублевское, Киевское, Новорижское шоссе) в качестве второго места проживания, несмотря на наличие собственных квартир в городе.
 

  1. Избегайте неизведанных территорий.
    Людей, не знающих Лондон, вряд ли заинтересует проживание в новых районах. Держитесь поближе к всемирно известным районам – Найтсбридж, Хэмпстед, Уимблдон и Челси. По мнению Галины Ткач, в российской столице популярностью среди арендаторов жилья премиум-класса не пользуются  восток и юго-восток города, проспект Мира, районы Сокольники и Измайлово.
3.       Обеспечьте транспортную доступность. В Лондоне большинство сдаваемых в аренду квартир и домов находится в непосредственной близости от станций метро, соединяющих финансовые и торговые районы города. Железнодорожные вокзалы и автобусные станции менее намного менее привлекательны .  

«В Москве совершенно определенно арендаторы стараются избегать вокзалов, - говорит Галина Ткач. - Так, например, район Курского вокзала является частью района Чистых Прудов, однако квартиры находящиеся в непосредственной близости к Курскому вокзалу не входят в зону интересов арендаторов. Также не пользуется популярностью район возле площади «трех вокзалов». Но не бывает правил без исключений: районы Белорусского и Павелецкого вокзала, не только не смущают арендаторов, но и очень востребованы ввиду большого количества построенных там бизнес-центров». Кстати важно помнить о том, что квартиры расположенные неподалеку от бизнес-центров всегда пользуются повышенным спросом у арендаторов и подобное соседство безусловно поможет сдать недвижимость значительно быстрее.  Кроме того, по мнению эксперта, близость метро является плюсом, но не столь существенным, поскольку в высоких бюджетах гораздо более важное значение имеют транспортные развязки и парковки.

 

4.       Выберите хороший район с развитой инфраструктурой. Лондон состоит из «деревень» (районов) с местным колоритом и инфраструктурой, включающей бары, рестораны и магазины. Инвестиции в одну из таких «деревень», а не в безликий район, принесут хорошие дивиденды, считает Дженнифер Фурт. Речь идет прежде всего, конечно, о всемирно известных районах (см.п.2)  В Москве самым востребованным с этой точки зрения является район Патриарших Прудов и Тверской.  

 

5.       Подберите «правильную» недвижимость. Убедитесь в том, что вы приобретаете правильный вид недвижимости для данного района. Некоторые районы предлагают дома, которые привлекают семейные пары, а другие – в основном, в центральном Лондоне – квартиры, которые идеально подойдут работающим специалистам. В Москве, по словам Галины Ткач, в районе Чистых Прудов в структуре предложения в основном преобладают квартиры с одной или двумя спальными, которые не пользуются спросом. А вот востребованные многокомнатные квартиры для семейного проживания -  постоянно в  дефиците «Чтобы сдать небольшую квартиру в районе Чистых Прудов потребуется полгода, тогда как подобный объект на Тверской уйдет с рынка за месяц», - отмечает эксперт. 

 

6.       Старайтесь выглядеть красиво. При покупке квартиры внимательно осмотрите подъезд, коридоры и сад. В хорошем ли они состоянии? Удостоверьтесь в том, что на обслуживание дома выделяются необходимые средства – это поможет избежать непредвиденных затрат на ремонт - таковы рекомендации в Лондоне. Но не менее актуален этот совет и в Москве. Многолетний опыт нашей компании подтверждает это.

 

7.       Займитесь арифметикой. Инвесторы часто ошибаются в расчетах и недооценивают затраты, возникающие в период простоя, и расходы на оплату коммунальных платежей. Постарайтесь избежать таких ошибок в самом начале, и вы сможете уменьшить расходы и увеличить доходы. «Если сравнить, например, две аналогичные двухкомнатные квартиры в районе Кропоткинской в доме с ТСЖ и в доме, находящемся в муниципальном управлении, то в первом случае коммунальные платежи составят 15 000 рублей в месяц, а во втором – 3500 рублей», - отмечает Галина Ткач.

 

8.       Обеспечьте безопасность. Прежде чем приобрести недвижимость, займитесь изучением района. Стоит обратить внимание на безопасность – ведь именно этот аспект является одной из важных составных частей принятия решения об аренде квартиры. Верный признак безопасного и престижного района  - наличие на его территории Посольств иностранных государств. Как правило, такие места хорошо охраняются и пользуются спросом у арендаторов. Стоит также обратить внимание на освещенность, подъезд и двор. Кстати, важную роль играет и этаж, на котором расположен объект. В Москве лишь квартиры выше второго этажа пользуются повышенным спросом, так как обладают лучшими характеристиками безопасности.  «Квартиры на низких этажах однозначно не будут популярны у арендаторов, - считает Галина Ткач. - Первый-второй этажи – не вариант для инвестора. Кроме того, арендаторы предпочитают жилье с охраной или консьержем, нежели просто с домофоном».

 

9.       Не занимайтесь управлением недвижимостью сами. Очень трудно починить протекающий кран по требованию арендатора, если вы в этот момент находитесь в командировке за границей. Управляющий агент устранит неполадку, а также уладит любые другие вопросы. В Лондоне эта услуга чрезвычайно популярна. «Московский рынок тоже активно перенимает зарубежную практику. Сегодня все крупные агентства недвижимости обладают командой технической поддержки, которая в любой момент готова устранить технические неполадки в квартире. У компании IntermarSavills в Москве есть 24 часовая служба поддержки с англоговорящими сотрудниками, а это очевидное преимущество для арендатора, которое делает квартиру еще более ликвидной», - считает Галина Ткач.

 

10.   Воспользуйтесь услугами профессионалов. Детальная информация о местном рынке крайне важна – займитесь основательными исследованиями рынка. Наймите специалиста, который поможет подыскать высокодоходный объект. Кроме того, при инвестировании необходимо ориентироваться не только на показатели доходности, но и на срок экспозиции.

 

ПРИМЕРЫ ОБЪЕКТОВ:

 

Лондон:

 

Ниже - несколько примеров объектов, расположенных в непосредственной близости от делового района Docklands и являющихся идеальными вариантами для сдачи в аренду. А также пример инвестиционного проекта, расположенного в центре Лондона, доходность по которому превышает среднерыночные показатели. Сориентироваться во всем многообразии предложения недвижимости столицы Великобритании – весьма непросто, и лишь рекомендации опытных специалистов этого рынка могут быть гарантией максимальной доходности.

 

1. Ivory House, East Smithfield, London E1W 1AT

Квартира, общей площадью 96 кв.м., с двумя спальнями и двумя санузлами, террасой и террасой на крыше. Полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена - £1,050,000 (?1220 930), ежемесячная аренда  £3700 (? 4300). Доходность – 4,23%.

2. St. Thomas´s Wharf, 78 Wapping High Street, London E1W 2NB 

Полностью отремонтированная квартира с 2 спальнями, 2 санузлами, расположенная в непосредственной близости от Темзы. Виды на реку из гостиной, с балкона и из основной спальни. Запрашиваемая цена  £625,000 (?726 744), ежемесячная аренда - £ 2300 (?2674 ). Доходность – 4,42%.

3. Hermitage Court, Knighten Street, London, E1W 1PW

Квартира общей площадью 91,5 кв.м, с двумя спальнями и двумя санузлами, полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена -  £460,000 (?534 883) ежемесячная аренда - £1800 (?2093 ). Доходность – 4,7%.

4. Инвестиционный проект в центре Лондона - Park Plaza Westminster Bridge.

Апартаменты в этом фешенебельном отеле были куплены одним из наших клиентов в 2009 году в момент строительства. Тогда цена студии составляла 250 000 фунтов стерлингов. Клиент взял ипотеку в размере 50% от стоимости объекта, по ставке 3% годовых. В 2010 году объект был сдан в эксплуатацию. В данный момент хозяин уже получили первый доход от аренды.  Гарантированная рента составляет 6% годовых, и полностью покрывает платежи по ипотеке.

Инвестиция в цифрах :

Полная стоимость объекта: 250 000 фунтов стерлингов.

Свободные средства клиента для инвестирования: 130 000 фунтов стерлингов.

Ипотека 50 % от полной стоимости: 125 000 фунтов стерлингов

Ставка по ипотеке: 3% годовых

Ежемесячный платёж по ипотеке: 312,5 фунтов стерлингов в месяц.

Гарантированная рента 6% годовых от суммы покупки: 1250 фунтов стерлингов в месяц.

Ежемесячный доход: 1250 – 312,5 = 937,5 фунтов стерлингов

Расходы на покупку: 4000 фунтов стерлингов. (Гербовый сбор (1% от суммы) -  2 500 фунтов стерлингов и услуги юриста 1500 фунтов стерлингов)

 Москва:

 

Рассмотрим несколько примеров, наглядно показывающих, что в Москве встречаются объекты премиум-класса, доходность по которым может быть значительно выше среднерыночных показателей, но для того, чтобы получить максимум, лучше воспользоваться рекомендациями профессионалов.

 

1. В начале 2010 года с помощью IntermarkSavills за $1,550 млн. один из наших клиентов приобрел  семикомнатную квартиру  площадью 235 кв.м в реконструированном доме на Тверской. Квартира предлагалась оборудованной,  с  кондиционером, сигнализацией, тёплыми полами. Подъезд имеет кодовый замок, видеонаблюдение. В квартире 5 полных санузлов, высокие потолки, паркетные полы, спутниковое ТВ, просторные светлые комнаты,  она полностью оснащена бытовой техникой. Предлагалась без мебели. В квартире хозяин произвел дополнительные улучшения – небольшой ремонт стоимостью $10 000 (закупка встроенных шкафов, установка Интернета и спутникового телевидения ). В результате квартира была сдана в аренду за $11 000, Таким образом, показатель доходности для данного объекта составляет 8,5%, но для того, чтобы сдать эту квартиру, потребовалось шесть месяцев.

2. Квартира в Романовом переулке примерно аналогичной площади в историческом особняке с тремя спальнями, камином, охраняемой парковкой во дворе была продана при помощи нашего Агентства в конце лета 2010 года. Просторная гостиная, уютная обеденная зона примыкает к оборудованной кухне, три спальни, 2 санузла. Квартира приобретена с помощью IntermarkSavills за $5,5 млн. вместе с арендаторами, которые платят за нее $20 000 в месяц. Здесь доходность ниже, причем примерно в два раза (4.36%),  но текущие арендаторы имеют 3 годичный договор аренды, что гарантирует новому собственнику стабильный доход с момента регистрации сделки.

3. В феврале 2008 г. при посредничестве IntermarkSavills была приобретена квартира в Камергерском переулке за $1,2 млн., в ней был произведен ремонт  стоимостью $11 000. Квартира была сдана через два месяца после покупки, на протяжении двух лет сдавалась за $16 000, после выезда клиента была сдана через три месяца за $10 000. Если бы собственник захотел продать квартиру сейчас, то ее стоимость составила бы уже $2,2 млн. При арендной плате $10 000 годовая доходность составляет 10%. Заметим, что и в Москве и в Лондоне подобные объекты крайне редки и отыскать их самостоятельно практически невозможно.

 

4. Сегодня в стремительно меняющейся российской столице некоторые районы теряют популярность у арендаторов и покупателей элитного жилья, другие наоборот ее приобретают. Среди последних, хочется особо выделить район Пресни, который по мере развития делового центра «МОСКВА- СИТИ» становится все более востребованным.  Однако предложение качественного элитного жилья в этом районе очень ограничено. В связи с этим покупка квартир в проекте ТРИЛОГИЯ является весьма перспективной. Во втором квартале текущего года один из клиентов нашего агентства приобрел студию 66,9 кв.м. Цена квартиры составляла 19,200,200 рублей ($ 640 000). По нашим оценкам сдавать такую квартиру можно приблизительно за $ 4500 в месяц. Стоимость ремонта в этом случае составит около $70,000 (1000 за кв.м). Таким образом, общие затраты составят около $710 000, а ежегодная доходность – 7,6%.

По мере продвижения строительства стоимость маленьких квартир обычно увеличивается больше всего. Если говорить об этой конкретной квартире, то ее стоимость на сегодняшний день уже увеличилась на 25%.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Innovate or Die
13 ноября 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase