Как самостоятельно купить distressed properties

В момент кризиса эти двое вполне могут встретиться в роли продавца и покупателя недвижимости, которая на американский манер называется distressed properties.

В одном из московских агентств недвижимости рассказали такую историю: их клиенту при покупке апартаментов в Болгарии удалось сэкономить несколько тысяч евро за счет того, что продавцу-англичанину срочно понадобились деньги и он легко пошел на уступки. Риэлторы называют таких продавцов «мотивированными». Казалось бы, найти такие предложения - дело случая. 

Однако существуют механизмы системного поиска собственников, чьи финансовые проблемы связаны с неспособностью выплачивать ипотечный кредит. Информацию о тех, кто задерживает выплаты по кредиту, можно получить бесплатно или купить, а сама такая недвижимость попадает в разряд distressed properties, что дословно означает «испытывающая трудности собственность». Понятно, что трудности испытывает не сама недвижимость, а ее владелец. 

Проблемы и их решение

В более широком смысле distressed properties - это недвижимость, либо продаваемая собственником под влиянием финансовых проблем, либо выставленная на продажу держателем закладной - чаще всего банком или ипотечным агентством. Механизмом продажи может быть аукцион или открытое предложение. Еще два возможных сценария - это продажа недвижимости в результате банкротства собственника или в счет погашения задолженности по налогам.

Совсем не обязательно дожидаться аукциона. Можно напрямую выйти на проблемного владельца и выяснить, не желает ли он продать свой дом. Если его положение действительно безвыходно, он с удовольствием согласится и может дать хороший дисконт, поскольку заинтересован не доводить дело до дефолта по ипотечному кредиту и сохранить, таким образом, свой кредитный рейтинг, которым на Западе очень дорожат.

Дефекты и их поклонники

Что конкретно нужно предпринять, чтобы купить «кризисную» недвижимость за границей? Здесь, увы, все не так просто. Большинство компаний, работающих на нашем рынке, в этом сегменте не работают и вообще не советуют покупать такую «дефектную» недвижимость. 

Однако нужно понимать, что distressed properties, на самом деле, может продаваться в любом районе и в любой ценовой категории. Не случайно у этого сегмента есть тысячи поклонников среди иностранных частных инвесторов. И не стоит путать такие дома с автомобилями-утопленниками, купленными по дешевке на американских аукционах и перепроданными втридорога в России. 

Процедура аукциона очень проста. Все документы в идеальном состоянии. Достаточно сделать самую высокую ставку, заплатить деньги и стать собственником. Тем не менее, существуют сценарии, когда без риэлтора никак не обойтись. Во-первых, агент может посоветовать, что и за какие деньги имеет смысл покупать в данном районе. Во-вторых, уже изъятая недвижимость может продаваться не только через аукцион. И, наконец, без агента не обойтись, если собственник решает сам продать жилье, не доводя до дефолта. 

Иностранцам - зеленая улица

Подобные распродажи сейчас весьма распространены в Испании. Как рассказала Наталия Смола, директор агентства недвижимости Al Marjane XXI, процедура покупки «эмбаргированных» объектов, переоформление права собственности на которые уже завершено, отличается от обычной лишь тем, что продавцом выступает банк, а также привлекательной ценой. Интересно, что при покупке такой недвижимости иностранцы могут получить кредит на 80% от стоимости жилья, тогда как при покупке от застройщика или владельца рассчитывать на ипотеку более чем на 60% стоимости не приходится. 

Обращаться можно в агентства недвижимости, которые являются официальными агентами банков по продаже недвижимости, или в сами банки. Последнее несколько сложнее, считают в Al Marjane XXI, поскольку сотрудники банковских офисов не могут предоставить подробную информацию о самих объектах. «В Испании достаточно агентств, которые предлагают distressed properties, обеспечивают юридическую проверку и сопровождение сделки, - говорит Наталья Смола. - Россияне вполне могут воспользоваться такой возможностью и приобрести кусочек солнечного побережья в собственность».

Покупка недвижимости у собственника, в отношении которого еще только начата процедура «отъема» жилья за долги, имеет другие особенности: «В этом случае необходимо заручиться поддержкой опытного адвоката, который проверит статус жилья, возможность его переоформления и подсчитает расходы, поскольку на этом этапе, как правило, помимо основной суммы долга появляются еще проценты за неуплату, судебные издержки и т. д.», - говорит Наталья Смола. 

Самая большая в мире распродажа

В разговоре на тему distressed properties нельзя обойти США, где этот «сегмент» рынка достиг астрономической величины - 2 млн объектов, то есть около половины от всего объема рынка! В США недвижимость попадает в эту категорию, когда собственник начинает задерживать или останавливает ежемесячные выплаты банку по ипотеке, либо по запросу налоговой службы или коллекторского агентства. Сюда же относят жилье, которое уже выставлено кредитором на продажу. 

Списки таких объектов есть в открытом доступе, но инвестору гораздо удобнее пользоваться платными сервисами, которые позволяют в режиме реального времени получать через Интернет полную информацию обо всех подобных листингах. Например, можно узнать, какие запланированы аукционы в определенном районе, а также изучить профиль данной территории: местные налоги, уровень инфраструктуры, индекс преступности и т. д. Через эту же службу можно узнать контакты специализированных агентств. Ведущим сервисом, предоставляющим такие листинги в США, считается портал http://www.bankforeclosuressale.com/. 

Покупка недвижимости, изъятой банком у заемщика, считается в США практически безрисковой операцией, поскольку к моменту продажи с молотка уже урегулированы все долговые обязательства, в том числе перед другими сторонами, а банк имеет чистый титул. Многие дома продаются в тот момент, когда процедура перехода права собственности (foreclosure) уже начата, но объект еще не отчужден банком или государством. В это время собственник сохраняет право продать дом сам, для чего ему приходится идти на существенные скидки. Эксперты уверяют, что на этом этапе можно купить жилье на 30-60% дешевле рынка. Поэтому опытные частные инвесторы «атакуют» собственников с момента начала процедуры foreclosure вплоть до дня проведения аукциона.

Flip that house 

Покупая distressed properties, нужно иметь в виду, что это чаще всего дома не в самом лучшем состоянии. Поэтому их нередко покупают мелкие инвесторы, которые зарабатывают, ремонтируя дома и быстро перепродавая их. В США таких людей называют flippers, а о том, как это делается, можно узнать из программы Flip that house с Томми Уолшем на ТВ-канале Discovery Travel & Living. 

Так или иначе, если покупка делается «для себя», то необходимо учесть стоимость ремонта. Причем для иностранца ремонт вообще может стать проблемой, если он не может постоянно контролировать процесс. Поэтому большинство специалистов осторожно относятся к distressed properties, считая, что это самый сложный рынок и что найти жемчужину в куче «мусора» - задача весьма непростая. 

Существуют и другие возможные сюрпризы, скрытые за привлекательными ценами «кризисной» недвижимости. Например, в некоторых странах (включая США) после аукциона покупатель должен сам выселять семью, которая, скорее всего, все еще проживает в доме и которой, возможно, некуда ехать. Хотя закон и полиция будет на стороне покупателя, но ситуация, согласитесь, не из приятных!

Нюансы поют романсы

На самом деле, на рынке distressed properties можно найти весьма интересные предложения, но их отбор должен проводиться профессионально. Сами профессионалы своих секретов раскрывать не спешат, но поясняют, что выбор должен вестись не столько по физическим характеристикам объектов или их расположению, сколько по финансовым нюансам, которые определяют, насколько продавцы готовы «упасть» в цене. В общих чертах, чем большая часть кредита выплачена, тем более гибкими они оказываются.

Но главный нюанс заключается в том, что цен «ниже рыночных» на самом деле не существует. Если хороший объект по какой-либо причине продается очень дешево, то, скорее всего, на него найдется несколько покупателей, и в результате цена может существенно подняться. Неслучайно американские риэлторы называют distressed properties самым иллюзорным и ускользающим из рук сегментом рынка. Хорошая новость заключается в том, что в момент кризиса количество переходит в качество, поскольку общий объем свободных денег у инвесторов просто не способен поглотить все хлынувшие на рынок предложения, связанные с разорением бывших собственников.

Статья предоставлена журналом Homes Overseas №29 (ноябрь 2009)