Рынок коммерческой недвижимости в Москве перестраивается: офисов и складов становится больше — но спрос снижается

Компании стали чаще покупать крупные офисы

Согласно исследованию Авито Недвижимости, за последние три года предложение офисов в продаже в Москве и Московской области выросло почти в два раза — на 94%. В первом полугодии 2026 года количество доступных объектов увеличилось ещё на 14% год к году. Сильнее всего выросло число небольших офисов площадью до 100 кв. м — на 83%, и помещений от 100 до 500 кв. м — на 10%. При этом крупных лотов от 500 кв. м на рынке стало меньше на 16%.

Покупатели при этом начали двигаться в противоположную сторону: спрос на офисы площадью от 500 кв. м вырос на 16% год к году. Интерес к небольшим помещениям практически не изменился (+2%), а спрос на объекты площадью 100–500 кв. м снизился на 35%. За три года общий спрос на покупку офисов всех форматов вырос на 42%.

По данным Авито Недвижимости, на рынке офисной аренды ситуация отличается: в первом полугодии 2026 года предложение выросло на 7%, но спрос снизился на 16%. При этом в целом за три года интерес к аренде остаётся в плюсе — он увеличился на 3%.

Инвесторы выбирают коммерческую недвижимость с уже сформированным доходом от аренды

По данным Авито Недвижимости, инвесторы всё чаще выбирают коммерческие объекты, где уже работают компании-арендаторы и собственник получает регулярный доход от аренды. В первом полугодии 2026 года 12,5% объявлений о продаже коммерческих объектов в Москве и Московской области относились к готовому арендному бизнесу (ГАБ).

Среди объектов, выставленных на продажу, доля готовых помещений с арендаторами распределилась следующим образом:

• помещения свободного назначения — 16% всех предложений;
• складская недвижимость — 11%;
• офисные объекты — 9%.

Компании из регионов активнее интересуются московской недвижимостью

Часть спроса на коммерческую недвижимость Москвы формируют покупатели из других регионов. В первом полугодии 2026 года 15% целевых обращений по покупке офисов в Москве и Московской области поступили от пользователей из других субъектов России:

• Санкт-Петербурга,
• Краснодарского края,
• Татарстана.

В сегменте аренды доля межрегионального спроса составила 12%, а среди регионов по количеству запросов также лидировали Санкт-Петербург и Краснодарский край.

На складском рынке доля межрегиональных запросов на покупку составила 12%, на аренду — 11%. Среди регионов наибольшим интересом к складским объектам Москвы и области выделились Санкт-Петербург, Краснодарский и Красноярский края.

Главный тренд на рынке складской недвижимости — избыток площадей и снижение спроса

В первом полугодии 2026 года объём предложения складов классов А и B в Москве и Московской области достиг 39,1 млн кв. м против 38,1 млн кв. м годом ранее, сообщили в консалтинговой компании IBC Real Estate. При этом спрос на складские площади замедлился:

• объём сделок составил 778 тыс. кв. м — на 22% меньше, чем годом ранее;
• около 0,5 млн кв. м уже построенных объектов пока не вводятся в эксплуатацию из-за отсутствия арендаторов и покупателей.

На фоне роста свободных площадей собственники начали снижать ставки аренды. Во втором квартале 2026 года у готовых складов класса А аренда снизилась на 17% год к году — до 9,5 тыс. рублей за кв. м в год.

На рынке набирает популярность новый производственно-складской формат

Эксперты консалтинговой компании IBC Real Estate зафиксировали рост формата Light Industrial на рынке недвижимости — объектов, которые объединяют складские, производственные и офисные функции. По данным IBC Real Estate, до конца 2026 года в Москве и Московской области планируется рекордный ввод таких площадей — около 550 тыс. кв. м.

При этом сегмент также столкнулся с ростом свободных площадей:

• вакантность объектов класса А выросла до 14,6% против 13,6% годом ранее;
• объём свободных площадей составил около 134 тыс. кв. м;
• ставка аренды снизилась до 12,5 тыс. рублей за кв. м в год против 13,5 тыс. рублей годом ранее.

Офисный рынок Москвы готовится к новой волне предложения

В первом полугодии 2026 года в Москве ввели 649 тыс. кв. м новых офисных площадей — почти столько же, сколько за весь 2025 год (704 тыс. кв. м), сообщили в консалтинговой компании Nikoliers. При этом объём сделок по аренде и продаже офисов снизился на 16% год к году и составил 653 тыс. кв. м. Крупнейшими потребителями площадей стали:

• банки и финансовые компании (19% спроса),
• производственные компании (14%),
• представители строительства и девелопмента (13%).

В ближайшие годы рынок ожидает новая волна предложения: в 2026–2028 годах в Москве планируется ввод около 1,5 млн кв. м офисов. При этом всё больше объектов девелоперы предлагают не в аренду, а на продажу блоками или целиком. По оценке Nikoliers, 68% офисного строительства, запланированного на 2026–2030 годы, придётся на проекты с частичной продажей помещений.

Аналитики ожидают постепенного восстановления активности арендаторов

Несмотря на рост свободных площадей, аналитики не ожидают резкого падения рынка недвижимости. По данным IBC Real Estate, часть спроса перешла в отложенную форму: компании откладывают сделки до более подходящих условий, а не полностью отказываются от расширения.

При сохранении текущей экономической ситуации аналитики ожидают постепенного восстановления активности арендаторов. По их оценке, рост предложения продолжит влиять на условия сделок и уровень арендных ставок.