Российский суд разрешил Burger King не платить штраф за кондиционеры

АО «Каширский двор — Северянин», которое управляет ТРК «Европолис» (240 тыс. кв. м) в Москве, не смогло отсудить у ООО «Бургер Рус» (развивает в РФ сеть бургерных под американским брендом Burger King) 31 млн рублей за неправильно установленные кондиционеры и отсутствие бумажного проекта пожарных систем. Санкции за нарушения предполагались договором аренды. Дело рассматривал Арбитражный суд Москвы.

«Бургер Рус» арендовал в одном из крупнейших в Москве ТРК на Проспекте Мира, 211 помещения площадью около 100 кв. м с 2010 года. В 2022-2023 годах истец в ходе проверок обнаружил, что бургерная установила наружные блоки системы кондиционирования в техническом коридоре, нарушив согласованный проект ОВиК (отопления, вентиляции и кондиционирования). Данный факт истец посчитал нарушением договора аренды.

• Согласно договору аренды, за такие нарушение полагались штрафные санкции и пени, следует из материалов дела, с которыми ознакомился RB.RU. Речь шла об $1 тыс. в день с последующим увеличением «до $20 тыс. за каждое такое нарушение». Также арендодатель требовал взыскать с сети бургерных штраф в размере 5% от месячной арендной платы за каждый день просрочки устранения нарушений.

Истец выявил 556 дней, в течение которых существовало нарушение, и потребовал в суде взыскать с «Бургер Рус» 31 млн рублей, или 1,12 млн рублей за каждый месяц. Также ТРК заявил, что арендодатель не предоставил им проект помещений в бумажном виде, исполнительную документацию по пожарным системам и потребовал за это 1 млн рублей. В суде почитали, что выявленные нарушения не оказали никаких негативных последствий на деятельность истца.

Размер штрафных санкций за кондиционеры суд уменьшил до 300 тыс. рублей, а за остальные нарушения назначил выплатить еще 100 тыс. рублей, что в сумме составило 400 тыс. рублей. Снижение было произведено на основании статьи 333 ГК РФ (уменьшение неустойки). Также бургерную обязали заплатить пошлину в 184 тыс. рублей.

Злоупотребление правом

RB.RU попросил экспертов прокомментировать результаты судебных разбирательств.

«Суд исходил из разумных и соразмерных расчетов. Штраф в размере 1825% — явно не в пределах обычного делового оборота. Кроме того, истец ждал длительное время для предъявления иска, что существенно увеличивало сумму, и это можно оценить, как злоупотребление правом», — рассказала RB.RU корпоративный юрист Юлия Бондаренко.

Юрист добавила, что заявленные требования относятся не к основному долгу, а к штрафным санкциям, и ответчик имеет право заявить суду о необходимости применения ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) и, соответственно, снижении размера штрафных санкций, в случае удовлетворения иска.

«У меня были в практике случаи, когда при заявленной неустойке в 1,5 млрд рублей в итоговом решении остался 21 млн рублей», — рассказала Бондаренко.

Эксперт добавила, что обычно неустойка составляет 0,1% в день от суммы неоплаченных требований.

Юрист арбитражной практики юридической компании «Эклекс» Павел Каляев считает, что суд обоснованно не стал руководствоваться положениями договора аренды при начислении неустойки, поскольку учел все обстоятельства.

В числе этих обстоятельств:

• неустойка предусмотрена за нарушение исполнения обязательства в натуре,
• арендодателю не было причинено никаких убытков,
• неустойка в размере, предусмотренном в договоре, направлена на неосновательное обогащение арендодателя за счет кабальных условий этого договора.

«Справедливый и обоснованный размер неустойки в год не может составлять 1825% от размера месячной арендной платы. В рассматриваемой ситуации велика вероятность того, что вышестоящие инстанции оставят судебное решение в силе», — считает юрист.

Борьба сторон

Основатель консалтингового агентства Level Up Consult (опыт работы в ведущих ресторанных холдингах) Наталья Милеенкова заявила RB.RU, что в договорах между арендодателем и арендатором часто встречаются ссылки на некие правила, а сами правила не предоставляются, поэтому важно настаивать, чтобы все документы были выданы одновременно с договором, изучены юристом вместе с арендатором.

«К сожалению, есть известные компании, владельцы помещений, которые пополняют свои бюджеты за счет дополнительных поборов. Сотрудники их отделов аренды иногда получают премии с таких "дополнительных доходов"», — рассказала эксперт.

Чаще всего подобные требования являются незаконными, считает Милеенкова. Если в договоре есть противоречащие законодательству РФ пункты, в случае споров в суде «закон имеет приоритет».

Представитель торговых центров заявил RB.RU, что арендаторы в погоне за прибылью часто нарушают требования ТРК, которым приходится действовать жестко.

«Нарушения со стороны арендаторов — это частое явление для большинства торговых центров, особенно на этапе подготовки помещений к открытию и в начале арендных отношений. Неправильная установка оборудования, несоблюдение технических и пожарных требований, а также другие нарушения могут приводить к серьезным последствиям, влияющим на безопасность и комфорт посетителей и сотрудников. Именно поэтому торговые центры разрабатывают строгие стандарты и правила, а высокие штрафы служат сдерживающим инструментом для предотвращения подобных нарушений», — рассказал RB.RU партнер, директор по развитию NF PM (управляющая компания, оказывающая услуги коммерческого управления и эксплуатации недвижимости) Михаил Сафонов.

По словам Сафонова, соблюдение всех требований ТРК часто воспринимается арендаторами как второстепенная задача. Управляющим компаниям приходится находить баланс между интересами всех сторон, и это требует не только жестких мер, но и эффективной коммуникации и работы над повышением культуры управления. Опыт показывает, что регулярные разъяснительные работы и контроль помогают снизить количество нарушений, однако полностью их избежать удается редко, заключил эксперт.

Фото на обложке: agencies / Shutterstock