В России банки ужесточили условия по льготной ипотеке

Частный сектор просел

В первом квартале 2025 года россияне оформили всего 10,3 тыс. ипотек на ИЖС и готовые дома — это минус 80% к прошлому году. В денежном выражении падение оценивается вплоть до 56 млрд рублей. Особенно сильно пострадал сегмент стройки с нуля: здесь объём кредитования сократился в 14 раз.

Для сравнения: квартиры в многоэтажках упали скромнее. Общий рынок ипотеки просел на 49% по количеству и на 42% по объёму, до 612 млрд рублей.

Кредиты на дом — почти под 30%

По данным «Наш.Дом.РФ», в марте 2025 года взять кредит на загородную стройку означало подписаться на ставку выше 29% годовых:

• 29,01% — для готовых домов,
• 29,44% — на постройку с нуля.

Для сравнения: весной 2024 года эти цифры были почти в два раза ниже — 16,7–16,9%. Фактически загородный рынок выбило за пределы стандартной доступности.

Программы свернуты, эскроу включён

На рынок одновременно обрушилось сразу несколько факторов:

• «Сельская ипотека» де-факто не работает;
• Льготные госпрограммы свернуты;
• С 1 марта 2025 года эскроу-счета стали обязательными для всего сегмента ИЖС.

Система, которая стала уже привычной в многоквартирном строительстве, стала критическим барьером для ИЖС: подрядчики не готовы, банки — тоже. Реальных кейсов работы с эскроу-счётами на загородном рынке — единицы.

Строят по старинке

На фоне исчезающей ипотеки люди возвращаются к схеме «строй сам». Поэтапное строительство — от покупки участка до залива фундамента и кладки стен — позволяет не влезать в кредит.

В отличие от квартиры, где банку потребуется фиксированный ежемесячный платёж, дом можно строить годами — в своём ритме.

Материалы дороже, участки — тоже

Даже при стагнации спроса цены на загородное строительство продолжают ползти вверх. По итогам 2024 года рост составил 15–25%. На начало 2025 года картина такая:

• клеёный брус — от 110 тыс. ₽/кв. м
• кирпич — от 130 тыс.
• каркас — от 90 тыс.
• газобетон — от 100 тыс.

Цена на землю тоже выросла: средняя сотка по стране теперь стоит 243 тыс. рублей, — это на четверть больше, чем годом ранее.

Хотят строить — не могут взять в долг

Согласно опросу ВЦИОМ и аналитике ДОМ.РФ, интерес к ИЖС есть: россияне хотели бы строить 560 тыс. домов в год — это на 20% выше, чем реальный ввод за 2024 год.

Но рынок не может дать инструменты под такой спрос. У семей с детьми растёт запрос на просторное жильё (46% хотят три комнаты и больше), а в девелоперских портфелях таких проектов — мизер.

Ввод — не показатель

На бумаге всё выглядит красиво: в первом квартале 2025 года ввод ИЖС вырос на 20%, до 25 млн кв. м, а многоквартирных домов — упал на 17%, до 7 млн кв. м. Но в реальности цифры искажены.

В эти 25 млн включаются:

• старые дома, легализованные по «дачной амнистии»;
• садовые постройки, оформленные как ИЖС;
• дома, построенные в 90-е, но впервые поставленные на кадастр.

Девелоперы хотели — но не пришли

Крупные застройщики продолжают декларировать интерес к ИЖС: проекты заявляли ПИК, «Самолёт», ФСК, ЛСР, «Инград». Но на практике единичные посёлки не стали трендом, а массового выхода в сегмент не случилось.

Фото: Ruslan Sidorov / Getty Images