В России хотят создать «защитные зоны» вокруг дата-центров — строительство жилых домов на их территории ограничат

Застройщики возводят ЖК рядом с дата-центрами — а их жители всё чаще жалуются на шум

Исторически ЦОД строились в промышленных зонах крупных городов — рядом с узлами связи и подальше от жилья, подчеркнул в беседе с «Известиями» директор по развитию и эксплуатации сети «РТК-ЦОД» Константин Степанов. Однако сегодня многие территории активно застраиваются, и жилые кварталы фактически приближаются к объектам инфраструктуры.

Застройщики жилых домов могут начать строительство без учёта уже существующих объектов по соседству, подчёркивают в ВТБ. В результате рядом с действующим ЦОД появляется жилой или социальный объект, что осложняет или делает невозможной дальнейшую эксплуатацию дата-центра.

Жалобы жильцов близлежащих домов на ЦОДы в России фиксируются всё чаще: помимо шума и инфразвука, граждан беспокоят запахи от генераторов и нагрузка на инженерные сети и транспорт, отметил в комментарии Russian Business управляющий партнёр юридической компании «ЭНСО» Алексей Головченко.

По его словам, судебные приостановки работы ЦОД пока редки, однако риск может вырасти при системных нарушениях или отсутствии прозрачности со стороны операторов.

Большинство ЦОД уже находятся вдали от жилья

Операционный директор Рег.облака Сергей Белов в комментарии для Russian Business отметил, что на практике крупные дата-центры и так преимущественно располагаются в промзонах и специализированных технопарках. Под ЦОДы небольших площадей часто выбирают обочины крупных магистралей — там жилая застройка тоже не распространена.

При этом эксперт подчеркнул, что в проекте аналитического центра речь идёт не о полностью пустой земле вокруг ЦОД. Ограничить предлагается только строительство жилых домов и социальных объектов.

Конкретные размеры защитных зон пока не определены

Хотя в проекте дорожной карты говорится о создании защитных зон, конкретные радиусы и метрики в документе не приведены — их предстоит закрепить в поправках к Земельному кодексу и профильных нормативах. По словам Алексея Головченко, в международной практике размер буферных зон рассчитывается исходя из уровня шума, мощности генераторов, тепловых выбросов и классов риска аварий — то есть радиус напрямую зависит от масштаба объекта.

Для крупных ЦОД зоны ожидаемо будут заметно больше, чем для модульных или колокейшн-объектов*Колокейшн-объекты — это серверные стойки, шкафы или другие пространства в центрах обработки данных (ЦОДах), где клиент размещает своё оборудование., отмечает эксперт. Окончательные параметры вероятнее всего закрепят в нормативах и СНиПах*СНиП (строительные нормы и правила) — свод нормативных документов, регламентирующих проектирование, строительство и эксплуатацию объектов во всех отраслях экономики России. после согласования с отраслью и профильными ведомствами.

Защитные зоны вокруг ЦОД повысят привлекательность дата-центровдля инвесторов

Введение защитных зон с высокой вероятностью приведёт к удорожанию новых проектов дата-центров, предупреждает Головченко. Операторам придётся тщательнее выбирать площадки, учитывать дополнительные расходы на шумо- и газоизоляцию, резервное питание и экологические обследования. Особенно сильно это ударит по крупным объектам и проектам, которые планируется разместить в городской черте.

В краткосрочной перспективе новые ограничения могут снизить привлекательность проектов ЦОДов из-за роста издержек и сложности с поиском площадок, признаёт эксперт. Однако в среднесрочной перспективе повышение правовой ясности и снижение риска закрытия объектов улучшит инвестиционный климат для серьёзных операторов — качество сделок вырастет, а «маргинальные» проекты уйдут с рынка.

Поправки в кодексы планируют принять до конца года — но сроки могут сдвинуться

Для введения новой нормы потребуется внести изменения в Земельный, Градостроительный кодексы и санитарные нормы. Подготовить поправки планируют в 2026 году. В Минцифры подтвердили, что инициатива прорабатывается совместно с заинтересованными ведомствами и отраслью, однако называть буферные территории «зонами отчуждения» там считают некорректным.

Управляющий партнёр юридической компании «ЭНСО» Алексей Головченко предупреждает, что на практике сроки могут сдвинуться из-за согласований с профильными ведомствами, отраслевых консультаций и возможных правок по итогам публичных слушаний.

Контекст

Новый подход к регулированию ЦОД появился на фоне дефицита вычислительных мощностей. Спрос на мощности дата-центров в стране заметно вырос — во многом за счёт локализации вычислительных мощностей. Однако реализовать многие проекты в столичном регионе становится сложнее из-за дефицита свободных мощностей в электросетях.

По данным на начало февраля 2026 года, московские дата-центры были заполнены уже примерно на 95%, а свободная мощность в регионе не превышала 1400 стойко-мест. Энергокомпании начали отказывать операторам в подключении новых объектов, так как оставшаяся мощность зарезервирована под крупные проекты вплоть до 2028 года.