Турпоток в России растет, но для реализации туристического потенциала страны необходимо создать еще около 230 тыс. номеров. Государство субсидирует кредиты для строительства новых отелей. Действующие гостиницы задумываются о масштабировании бизнеса. Как отелю грамотно подойти к выходу на новый регион, рассказал Алексей Пряслов, управляющий директор PFM, создатель программы для автоматизации управленческого учета в гостиницах Homs.
Что имеет значение при выборе региона
Проверенный временем подход — при определении региона для масштабирования отталкиваться от концепта, который планируется реализовать. Основные составляющие концепта: уровень звездности гостиницы, количество номеров и посадочных мест в точках питания, наличие и площадь СПА, число кабинетов для процедур. Если речь идет о тиражировании уже отработанной концепции, то гостинице нужно масштабироваться там, где находится ее целевая аудитория (ЦА).
Важно отметить понимание своей ЦА и наличия уникального торгового предложения (УТП). Чем больше уникальных точек отель может предложить клиенту в уже действующем бизнесе, тем выше шансы на успех проекта с той же ЦА в другом регионе.
Если же концепция в новом регионе будет иной, то действовать нужно по следующей схеме:
- проанализировать локации: какая аудитория на них представлена и на что ориентируется при выборе отеля;
- определить вероятных конкурентов, изучить их загрузки: Average Daily Room Rate (ADR) — среднюю цену по рынку одной ночи в номере, и перечень услуг;
- выбрать количество звезд в соответствии с локацией. К примеру, в городе пятизвездочный отель будет востребован в центре, а вот за его пределами оптимальны «трешки»;
- спрогнозировать будущее предложение и спрос в выбранной локации с учетом планируемой концепции и звездности гостиницы.
На основе этого необходимо сформировать концепцию будущего отеля, его ADR, загрузку и долю рынка, которую гостиница будет занимать. Часто инициатор проекта выбирает концепт гостиницы без глубокого анализа рынка. В итоге отель не соответствует рыночным запросам, и не востребован у клиентов. Поэтому данный этап имеет ключевое значение для будущего успеха проекта.
Еще один нюанс — при анализе доли рынка, которую будет занимать гостиница, горизонт планирования должен составлять 10 лет. Это необходимо, чтобы учесть появление отелей-конкурентов и загрузку наших гостиниц. Иначе отель планомерно подойдет к банкротству.
На фоне роста внутреннего туризма у отельеров появился еще один вариант подбора нового региона присутствия — на основе анализа нехватки мест размещения в набирающих популярность локациях. В список входят Краснодарский край, Карелия, Алтай и Дагестан. Порядок действий здесь после утверждения местоположения такой же, как при классической схеме.
Далее вычисляется CapEx — инвестиционные затраты. Следующий шаг — структурирование финансовой части проекта.
Особенности отельного бизнеса в перспективных регионах
За счет роста внутреннего туризма индустрия гостеприимства в России активно развивается. Появляются новые услуги и форматы отелей. Специфика гостиничного бизнеса во многом привязана к особенностям локации: инфраструктуре и природно-ресурсному потенциалу.
Лидерами по объему рынка остаются Москва и Санкт-Петербург — спрос на отели здесь стабильно растет. Но в связи с этим неизбежно сформировалась высокая конкуренция. Поэтому для успеха в столицах гостинице нужно предоставлять посетителям действительно уникальный опыт.
Карелия традиционно входит в топ регионов для неорганизованного туризма из-за отсутствия нужной инфраструктуры. Здесь спрос на качественные объекты размещения и модульные объекты сохранится еще не один год, несмотря на то, что на рынке присутствует несколько крупных игроков. Но у региона есть и минус — найти персонал сложнее, чем в других локациях.
Высокий потенциал для развития гостиничной отрасли есть у Ростовской области. Здесь не так много качественных объектов для размещения, поэтому многие ниши свободны. Преимуществом региона является развитая транспортная инфраструктура.
Обратная ситуация в Северо-Кавказском федеральном округе. Транспортно-логистические сети в нем пока активно развиваются. Но власти региона заинтересованы в развитии в нем туризма, что облегчает многие задачи. Чаще всего регион рассматривается для лечебно-оздоровительных и морских туров, но качественных объектов размещения здесь не хватает, причем во всех категориях звездности.
Популярность Краснодарского края высокая, но качественных объектов размещения здесь по-прежнему не хватает. Особенно трех- и четырехзвездочных отелей. Регион считается сложным с бюрократической точки зрения, поэтому гостиницам стоит заранее найти хороших юристов.
Регион с наибольшей емкостью рынка — Алтай. Здесь хорошие транспортно-логистические сети, а отельный бизнес только развивается — усталости номерного фонда нет. Спрос на объекты размещения растет, многие ниши не заняты. Но отельерам надо учитывать, что уровень заработных плат здесь выше, чем во многих других регионах России, а проблема с поиском персонала стоит острее.
Где брать средства для расширения
В составе проектной команды должен быть специалист, у которого большой опыт строительства отелей, который понимает текущие расценки и следит за быстро меняющейся конъюнктурой. Такой специалист отвечает за определение бюджета.
Важно составить отчет о прибыли и убытках финансовой модели будущего отеля. В нем нужно учесть налоги на имущество и прибыль, страховку, аренду земельного участка. Иначе на погашение долга будет уходить больше средств, чем запланировано, и все расчеты окажутся неверными. В результате уже на старте начнутся кассовые разрывы.
Необходимо решить вопрос с источниками финансирования проекта: его реализацию планируется выполнять за счет собственных средств или будут привлекаться заемные. Если речь о втором варианте, важно сразу установить соотношение собственного и заемного капитала.
Классический вариант — 30% собственных средств, а 70% — банковское кредитование. Тем более что сейчас на проекты с фондом более 120-ти номеров можно привлечь кредит по льготной процентной ставке.
Источником заемного финансирования могут быть и средства частных инвесторов. Такие сделки структурируются с использованием инструментов закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Преимуществ у этого варианта несколько:
- Повышение экономического эффекта от проекта за счет того, что операционная деятельность внутри ЗПИФ освобождается от налога на прибыль. Он выплачивается только при погашении или продаже инвестиционных паев.
- Обеспечение защиты собственности. Реестр пайщиков (владельцев) ЗПИФ является закрытым и ведется специализированным регистратором, что повышает конфиденциальность субъекта владения.
- Привлечение новых партнеров в проект через продажу части паев. Паи фонда являются ценными бумагами, обеспеченными его имуществом.
По завершении структурирования проекта формируется финальный документ. В случае банковского кредитования — это бизнес-план. В иных случаях создается инвестиционный меморандум, цель которого — объяснить частным инвесторам все преимущества проекта.
На что смотрят банки и инвесторы
Для финансовых организаций важна независимая экспертиза проекта. Тут могут помочь профессиональные гостиничные консультанты. Чтобы не ошибиться с выбором консалтинговой компании, необходимо смотреть на следующие параметры:
- Компания оказывает услуги именно в сфере гостиничного бизнеса. Если это лишь одна из опций — качественной экспертизы у персонала нет.
- Наличие в команде человека, имеющего глубокий опыт в индустрии: построившего несколько гостиниц, в том числе крупных, в разных рыночных условиях. Оптимально, если такой бэкграунд есть у всех членов компании.
- Консультанты должны быть действующими предпринимателями в своей сфере. Если они опираются на опыт, который получали ранее — это значит, что реалий рынка компания не знает.
- Подход консалтинговой компании. Если она с порога одобряет концепт, не задавая дополнительных вопросов, высока вероятность неудачи. Хороший консультант понимает, что каждый отель индивидуален, поэтому скрупулезно изучает нюансы. Он не боится известить клиента о том, что проект нерентабелен. Напротив, стремится усилить тонкие места.
- Наличие у консультантов собственного ПО и эксклюзивных цифровых разработок для более углубленного и точечного анализа.
Общение с индивидуальными инвесторами в большинстве случаев строится на основе опыта и авторитета бенефициара действующего бизнеса. Если ему доверяют, то инвестиции привлекаются, по сути, под имя и опыт этого человека. На практике это принято называть «привлечением инвестиций под купеческое слово».
Строить здание с нуля или брать в аренду
Это зависит в первую очередь от локации будущего проекта. Есть места, где строительство в принципе невозможно. Например, исторические центры городов. Если данная локация привлекательна, можно рассмотреть аренду здания и его перепрофилирование под гостиницу. В некоторых городах России для этого созданы специальные инициативы.
К примеру, в Москве с 2022 года действует программа льготной аренды недвижимости для гостиничного бизнеса: инвесторы могут принять участие в торгах и в случае успеха и соответствия условиям инициативы переводятся на льготную ставку аренды по модели «один рубль за квадратный метр». В октябре 2023 в столице открылась первая гостиница, созданная в рамках программы в историческом здании недалеко от Павелецкого вокзала.
Если говорить про набирающий сейчас популярность формат загородного отеля — здание нужно строить самому, подходящих под цели здесь практически нет. Кроме того, строительство новой гостиницы — это всегда возможность создать объект, имеющий необходимые для рынка количество номеров и инфраструктуру: рестораны, бары, СПА и так далее.
К минусам строительства отеля с нуля можно отнести, прежде всего, длительность реализации проекта. С момента начала проектирования до выхода на стабилизационную загрузку и прибыль проходит в среднем 5–6 лет.
Поиск кадров
Подбор и найм линейного персонала в индустрии гостеприимства — сложный вопрос. Если 10 лет назад на одну вакансию претендовали до полусотни квалифицированных соискателей, то сейчас все с точностью до наоборот: за одного кандидата могут биться до пяти компаний. Даже для городских проектов приходится искать сотрудников не только по всей стране, но и за ее пределами.
Особенно остро стоит проблема с горничными. Это непростая работа, а у молодежи она считается непрестижной, поэтому круг поиска очень узкий.
Аутсорсинг для отеля — не лучший вариант. Сервис гарантированно будет ниже, а вот расходы увеличатся. Рекомендуем уже на начальном этапе строительства гостиницы договариваться с профильными вузами и колледжами о трудоустройстве студентов. Если в выбранной локации их нет, то искать в других регионах или задуматься о создании собственного учебного центра. Из-за демографической ямы 90-х и оттока персонала в период пандемии конкуренция за сотрудников в отрасли будет только нарастать.
Параллельно нужно подключать современные модели поиска: размещать объявления о поиске персонала в соцсетях, демонстрировать лояльность и гибкость к сотрудникам. А еще смириться с тем, что линейный персонал будет без опыта. Чем раньше отель это признает и проявит чуткость, тем быстрее решится проблема с персоналом.
Фото на обложке:
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
-
Пройти курс «Самое важное o 115-ФЗ»
- 1 СДЭК и Ozon начали запускать совместные пункты выдачи заказов
- 2 Ритейлеры пожаловались на бездействие силовиков в отношении «потребительского экстремизма»
- 3 Развивающаяся по франшизе школа программирования «Алгоритмика» начала открывать собственные филиалы
- 4 ФАС проверит производителей сливочного масла на предмет картельного сговора