Top.Mail.Ru
Колонки

9 советов, чтобы запустить проект в сфере недвижимости на Бали

Колонки
Сергей Сулимов
Сергей Сулимов

Основатель школы английского EnglishPapa, компании Real Estate Bali Papa

Анастасия Удальцова

Эксперты прогнозируют, что рынок недвижимости в Индонезии будет расти со среднегодовым темпом роста до 10% в течение следующих пяти лет. При этом современного и защищенного от грызунов жилья с хорошим кондиционированием там мало.

В 2022 году предприниматель Сергей Сулимов нашел землю в районе Чангу и начал строительство апарт-отеля Aviator. Он поделился своими наблюдениями об этом рынке и уроками, которые вынес из работы здесь.

9 советов, чтобы запустить проект в сфере недвижимости на Бали

1. Выбирайте востребованные места

На севере острова есть чуть ли не бесплатная земля. Но я решил не рисковать, вкладывая деньги в отдаленный от развитой инфраструктуры участок. Люди приезжают отдыхать туда, где все доступно. Поэтому рекомендую строить отель в районах, в которых хотелось бы жить самим. Сейчас это, например, район Чангу — такой позволит быстро окупить вложения.

Рынок постепенно двигается на север.

Например, 20 лет назад был популярен Семеньяк. И он до сих пор приносит высокий доход инвесторам. Там есть все необходимое для отдыха и развлечений: пляжи, клубы, аквапарк. Но свободной земли в этом районе почти нет, поэтому там мало строят. 

Чангу постепенно становится номером один по популярности — он на четвертом месте в мире среди лучших мест для жизни и инвестиций.

Инфраструктура здесь хорошая:

  • один из лучших пляжных клубов в мире,
  • множество ресторанов, спортзалов, мест для серфинга и верховой езды,
  • есть теннисный корт, боулинг-клуб и аквапарк.

И все недалеко от моего отеля. 

В школе, в которую ходят мои дети, учится 600 человек — 20 лет назад их было всего 16. Я предполагаю, что благодаря расположению здесь отель будет приносить доход сразу и стабильно в ближайшие 10-20 лет.

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте

Искать участок можно самостоятельно (приезжать на место и разговаривать с главой деревни о том, что и где продается) или при помощи агента.

При выборе участка помните о зональности: 

  • красная зона — для туризма: здесь можно строить апартаменты и виллы для посуточной аренды (наш вариант), пятно застройки здесь не больше 50%;
  • желтая зона — резидентская: здесь можно строить только жилые дома, которые иногда сдают посуточно, но в любой момент власти могут это запретить; 
  • зеленая зона — в ней строить новое жилье нельзя.

 

2. Ищите подрядчиков по рекомендации

По законодательству Индонезии архитекторы должны быть местными. Но как выбирать среди них, если плохо знаешь рынок?

  • Я обратился за советом к подписчикам в профессиональной соцсети и получил неплохую подборку архитектурных бюро.
  • Когда выбор был сделан, я дополнительно себя обезопасил: обратился к знакомым белорусским специалистам, чтобы они проверяли работу балийцев. 

Хочется сделать красиво и практично, поэтому для дизайна мы пригласили победителей международных конкурсов дизайнеров из Беларуси.


Читайте по теме: С какими спорами может столкнуться строительная компания


Не скрою, что с местными архитекторами работать непросто — все-таки разность менталитетов дает о себе знать:

  • исполнители могут обидеться и на какое-то время пропасть;
  • не скажут тебе «нет», даже если с тобой не согласны, но и делать то, что ты от них хочешь, не будут.

Западный сервис в этом плане более понятный и, наверное, открытый.

Все предварительные договоренности, пока вы не заплатили и не заключили договор, неточные. Считайте, не имеют силы. А еще на Бали ничего не делается быстро. Лучше запастись терпением и не ставить нереальных сроков.

 

3. Не делайте топографию участка, пока не купили землю

На выбор и покупку участка я потратил девять месяцев.


Почти договорился, заплатил за топографическую съемку. Приезжаю к нотариусу для оформления, а владельцы в это время пишут мне, что участок продан другому покупателю. 


Со вторым участком похожая история ― провели пять встреч, обо всем договорились, я уже у нотариуса. На встречу заявляется старший брат владельца и говорит: «Это должно быть дороже». И снова срыв. 

Каждый раз я очень расстраивался — и зря. Просто здесь все по-другому. Нужно включать «суперсилу безразличия», чтобы лишний раз не переживать.

 

4. Не рискуйте с законодательством

В сфере недвижимости на Бали соблазн пойти легким путем — сначала построить объект, а потом ввести его в эксплуатацию. По опыту местных, такая последовательность возможна, и некоторые этим пользуются. Но я бы не рекомендовал.

Это может иметь непредсказуемый результат:

  • либо слишком много заплатите,
  • либо дождетесь сноса.

Читайте также: Альтернатива Латинской Америке: чем интересна Индонезия для технологических предпринимателей


Я выбрал более долгий и надежный вариант:

  1. подавал документы,
  2. загружал их в специальную систему,
  3. «снимал» замечания чиновников для получения PBG.

Это сложнее, дольше, но тоже время безопаснее и страхует от риска, что объект заставят снести или изменить после постройки.

На Бали нельзя строить здания выше 15 метров.

Мы учитывали это, когда планировали в отеле ресепшн, бассейн и коворкинг.

 

5. Делегируйте тактические задачи профессионалам

Подряд рабочих я поручил помощнице с бэкграундом работы директором строительной компании, она и пригласила строителей. Сейчас, на первом этапе, это примерно 40 человек. К моменту отделки четырех этажей может быть около 100.

Моя помощница предложила им рассчитанную нами смету, мы провели тендер, выбрал лучшую по качеству прошлых объектов компанию. Тут важно обращать внимание на качество — можно построить дешево, но тогда через некоторое время возникнут проблемы с эксплуатацией. 


Читайте также: 5 шагов перед открытием гостиницы: что проработать, чтобы проект приносил прибыль


 

6. Заранее продумайте план финансирования

В строительство отеля, по моим подсчетам, уйдет $1,5 млн — я вложил не только свои деньги, но и средства инвестора. 

Второй этап финансирования ― предпродажа апартаментов. Двухкомнатную квартиру на 40-50 метров мы продаем примерно за $120 тысяч. На этапе котлована, на котором мы находимся, они стоят дешевле. Многие это знают и покупают, чтобы в будущем заработать 30% и выше на перепродаже или аренде.

По предварительным рассчетам, доход владельца составит около $2000−3500 в месяц за студию (так вложения отобьются примерно за четыре года). 

Ведением дел займется управляющая компания: на ней будут заботы о заполняемости, поддержании порядка, заселении и обслуживании туристов.

 

7. Используйте свой нетворк 

Продажи апартаментов в отеле в основном были сделаны с теми, кто меня давно знает. Помогает личный бренд.

В начале годе я участвовал в инвестиционном форуме на Бали ― общался с потенциальными покупателями, агентами, застройщиками вживую, услышал много отзывов о своем проекте от участников.


Читайте по теме: Нетворкинг за границей: как наладить новые бизнес-связи после переезда


На форуме я встретил и соотечественников, которые читали о нашем проекте в беларусских СМИ, некоторые даже предлагали сфотографироваться — для меня это было непривычно. Всем предпринимателям рекомендую наладить работус медиа, это окупается.

 

8. Учите индонезийский

Я это делаю уже больше 200 дней. Часто местные не знают английский — без их языка ты с ними как глухонемой. Оберегает от всяких неловких ситуаций и неудобств.

  • Без индонезийского не перекинуться парой слов со строителями;
  • Не понять контекст переговоров с участием агента и нотариуса;
  • Не уловить настроение и отношение архитектора в процессе обсуждения проекта.

Помогает и в бытовой жизни ― например, жена недавно не могла объяснить горничной, что нам не нужна уборка номера. 

 

9. Читайте ресурсы о Бали

Как известно, кто владеет информацией, тот владеет миром. Первоначально на Бали мы с семьей приехали для зимовки — но нам так понравилось, что мы решили остаться.

Спустя время, читая деловую аналитику, я понял, что рынок растущий, а это главное условие для подъема бизнеса. Так я и принял решение инвестировать сюда свое время и деньги.

И наконец, не забудьте про традиции. Сначала мы провели традиционную балийскую церемонию, и только потом начали строительство.

 

Фото на обложке: Shutterstock / MawardiBahar

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Как правильно составить финансовую модель девелоперского проекта в Индонезии и не прогореть
  2. 2 Виды виз в Индонезию
  3. 3 Как будут развиваться отношения России и Индонезии в ближайшее время и что это принесет российским инвесторам
  4. 4 Сингапур, Индонезия и Филиппины — что делать в диджитале в этих странах
  5. 5 Тщательный отбор кадров и долгое развитие отношений. Проблемы при выходе на рынок Индонезии и как их решить
RB в Telegram
Больше полезного контента в Telegram
Подписывайтесь!