Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке в 2026 году — пошаговое руководство

Коротко о налоговом вычете за проценты по ипотеке

• Максимально возможная сумма вычета: до 660 000 рублей в зависимости от ставки НДФЛ, по которой облагается доход заявителя.
• Срок зачисления выплаты заявителю: от 1 месяца в упрощённом порядке до 4 месяцев, если вычет оформляют через декларацию 3-НДФЛ.
• Кто может получить: налоговые резиденты РФ, у которых есть доходы, облагаемые НДФЛ.
• Важное ограничение: ипотека должна быть целевая, то есть именно на покупку или строительство жилья. И к моменту подачи уже должно появиться право на вычет — например, после подписания акта приёма-передачи. По апартаментам такой вычет не положен.

Что такое налоговый вычет за проценты по ипотеке

Налоговый вычет за проценты по ипотеке — это возможность для налоговых резидентов РФ вернуть часть ранее внесённого НДФЛ с суммы процентов, уплаченных банку по целевому кредиту (то есть кредиту, оформленному на покупку или строительство жилья). Согласно Налоговому кодексу РФ, вычет по процентам и вычет за покупку жилья — это два разных имущественных вычета. Они рассчитываются по разным правилам и с разными лимитами.

За покупку или строительство жилья можно вернуть НДФЛ с суммы расходов — максимум с 2 млн рублей. По ипотечным процентам — с суммы процентов, фактически уплаченных банку, но не более чем с 3 млн рублей, если кредит получен после 1 января 2014 года. Если кредит получен до этой даты, ограничения по сумме процентов нет: к таким кредитам применяется старый порядок, по которому вычет по процентам предоставлялся без лимита в 3 млн рублей.

Вычет по ипотечным процентам можно получить только по одному объекту недвижимости. Если человек начал оформлять его по первой ипотеке, перенести неиспользованный остаток на другой объект уже нельзя — даже если новая ипотека оформлена позже или на супруга. Здесь важно не путать этот вычет с основным вычетом на покупку жилья: остаток основного вычета в ряде случаев можно перенести на другой объект, а по процентам такой возможности нет.

Что изменилось в 2025–2026 годах

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Для налоговых резидентов РФ ставка зависит от суммы годового дохода и составляет от 13 до 22%. И максимальная сумма налогового вычета к возврату теперь зависит от того, по какой ставке облагался доход заявителя. При лимите вычета в 3 млн рублей можно вернуть от 390 тыс. рублей при ставке 13% до 660 тыс. рублей при ставке 22% соответственно.

Когда можно получить вычет за проценты

Право на вычет по ипотечным процентам возникает не в день подписания кредитного договора, а после того, как появится право на имущественный вычет по самому жилью:

• Для квартиры, дома или доли на вторичном рынке право на вычет возникает с года регистрации права собственности.
• Для квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) — с года подписания акта приёма-передачи. Подать декларацию можно после регистрации права собственности на квартиру.

Условия получения вычета

Руководитель налоговой практики K&P Group Виктория Канишевская резюмирует, что нужно для получения налогового вычета по ипотечным процентам:

• купленное жильё строится или уже построено в статусе жилого объекта;
• кредит или заём имеет целевое назначение — на покупку или строительство жилья;
• право на объект уже возникло: есть регистрация собственности, а для новостройки — акт приёма-передачи;
• проценты по ипотеке уже фактически уплачены в том году, за который заявитель оформляет вычет;
• у заявителя есть доход, облагаемый НДФЛ;
• расходы на покупку не были полностью покрыты за счёт маткапитала, бюджетной субсидии, работодателя или другого лица;
• жильё куплено не у взаимозависимого лица — к ним относятся супруги, родители и дети.

Но на практике есть ещё нюансы, которые важно учитывать заранее. Например, если недвижимость купили в официальном браке, право на вычет по ипотечным процентам есть у каждого из супругов — независимо от того, на кого оформлены жильё и кредит. Сумму уплаченных процентов супруги могут распределить между собой в любой пропорции. Один из них также может отказаться от заявления права на вычет. В этом случае у отказавшегося супруга сохранится право на оформление вычета по процентам при оформлении следующей ипотеки. По мнению канд. юрид. наук и директора юридической компании «Рацио Лекс» Дмитрия Буйнова, оформлять вычет обоим супругам одновременно особенно выгодно, если переплата по процентам заметно превышает 3 млн рублей.

Есть и ещё один практический нюанс. Как отмечает руководитель налоговой практики адвокатского бюро «БВМП» и член Ассоциации налоговых консультантов Александр Андропов, у заявителя не должно быть задолженности по налогам — в том числе по транспортному и налогу на имущество.

Закон также позволяет получить вычет и за тот период, когда человек ещё не соответствовал всем условиям, — главное, чтобы к моменту подачи заявления они уже были выполнены. Поэтому после выхода из декрета, смены налогового режима или работы люди нередко начинают оформлять вычет не сразу после покупки жилья, регистрации права собственности или подписания акта приёма-передачи, а позже. Это касается и случаев, когда на момент оформления ипотеки у человека ещё не было дохода, облагаемого НДФЛ.

Размер налогового вычета

Максимальный размер вычета

Исходя из лимита в 3 млн рублей и в зависимости от ставки НДФЛ, по которой облагается доход заявителя, максимальная сумма вычета может выглядеть так:

Особенности расчёта

Схема расчёта суммы налогового вычета выглядит так:

1. Определить сумму ипотечных процентов, уплаченных за год. Обычно в приложении к договору ипотечного кредитования прописывается информация по каждому запланированному платежу: какая часть идёт в зачёт процентов, а какая — в тело кредита. Также уточнить сумму уплаченных процентов можно в мобильном приложении или в офисе банка, который предоставил кредит.
2. Сравнить сумму с общим лимитом 3 млн рублей по процентам. 3 млн рублей — это потолок для вычета по ипотечным процентам. Если фактически процентов уплачено больше, вернуть налог всё равно можно только с суммы в пределах этого лимита. Ещё важно проверить, не исчерпан ли лимит за предыдущие годы. Кроме того, на итоговую сумму возврата влияют и другие налоговые вычеты, например на детей, лечение или обучение, которые человек оформлял за тот же год: они уменьшают сумму НДФЛ, из которой можно вернуть деньги.
3. Умножить сумму уплаченных за год процентов, принимаемую к вычету, на ставку НДФЛ, по которой облагался доход.

Важно: вернуть налог можно только за последние три года. Например, в 2026 году получится оформить вычет за 2023–2025 годы. Поэтому подавать документы лучше как минимум раз в три года, чтобы не потерять часть возврата.

Как быстро человек вернёт деньги, зависит от двух факторов: сколько процентов по ипотеке он уже заплатил и сколько НДФЛ с него удержали за год. Если удержанного налога хватает, вычет можно получить быстрее. Если нет — возврат растянется на несколько лет.

Например, если человек получает 100 тыс. рублей в месяц, его годовой доход составляет 1,2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% за год с него удержат 156 тыс. рублей налога. Допустим, ежемесячный платёж по ипотеке — 30 тыс. рублей, из них около 20 тыс. рублей приходится на проценты. Тогда за год человек заплатит по процентам около 240 тыс. рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы — 31 200 рублей. Поскольку за год с его дохода удержали 156 тыс. рублей НДФЛ, налога хватает, чтобы получить этот возврат полностью.

Если доход небольшой, вернуть всю сумму сразу не получится. Например, человек получает 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход — 480 тыс. рублей, а сумма НДФЛ, удержанная за год по ставке 13%, — 62 400 рублей. Допустим, за год он заплатил по ипотечным процентам 600 тыс. рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы — 78 тыс. рублей. Но фактически за этот год человек получит только 62 400 рублей, потому что больше уплаченного НДФЛ вернуть нельзя. Оставшиеся 15 600 рублей он сможет заявить в следующие годы.

Кто имеет право на налоговый вычет

Право на вычет по ипотечным процентам есть у налоговых резидентов РФ, которые приобрели или построили жильё в России на средства целевого кредита. Налоговым резидентом считается человек, который находится в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Само право на налоговый вычет по процентам закреплено в подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Вычет могут получить следующие категории налоговых резидентов:

• наёмные работники, с доходов которых удерживается НДФЛ;
• ИП на общей системе налогообложения, которые подают 3-НДФЛ и платят НДФЛ с предпринимательского дохода;
• пенсионеры, если в нужном периоде есть доходы, облагаемые НДФЛ;
• пенсионеры без текущего облагаемого дохода — они могут перенести имущественный вычет на прошлые периоды, но не более чем на три года, если в те годы у них был НДФЛ к возврату.

Вычет не смогут получить нерезиденты, а также люди без налоговой базы, например безработные без облагаемого НДФЛ дохода или самозанятые на режиме «Налог на профессиональный доход (НПД)», если у них нет других доходов, с которых платится НДФЛ. ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН), которые не платят НДФЛ с предпринимательского дохода, тоже не смогут использовать такой доход для имущественного вычета.

Необходимые документы для подтверждения права на вычет

В зависимости от способа подачи заявления и условий предоставления ипотечного кредита набор документов может различаться. При оформлении упрощённым способом документы не понадобятся — налоговая служба автоматически получит все необходимые сведения. А вот при оформлении через декларацию 3-НДФЛ или работодателя могут понадобиться следующие подтверждающие документы:

Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке: 3 способа

Через ФНС

Стандартный порядок подачи заявления о получении налогового вычета — через «Личный кабинет налогоплательщика», налоговую инспекцию, МФЦ или Госуслуги — помогает вернуть НДФЛ за прошедший год или сразу за три предыдущих года, если налогоплательщик не оформлял вычет за этот период. Заявителю нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ и подтверждающие документы.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро «БВМП» и член Ассоциации налоговых консультантов Александр Андропов добавляет, что сумма процентов по кредитам при подаче заявления через личный кабинет налогоплательщика вносится в разделе ввода основных данных и учитывается при расчёте автоматически.

По закону декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, чтобы отчитаться о доходах за прошлый год. Если цель подачи — только получение налогового вычета, срок до 30 апреля не действует: обратиться можно в любое время в течение года. Камеральная проверка декларации занимает до трёх месяцев со дня подачи, а деньги поступят на счёт в течение 30 дней после её окончания.

Через работодателя

План действий при оформлении налогового вычета на проценты по ипотеке выглядит так:

1. Налогоплательщик лично или онлайн подаёт заявление в налоговую службу о подтверждении права на имущественный вычет и прилагает подтверждающие документы.
2. Налоговая рассматривает заявление в течение 30 календарных дней и сама направляет работодателю уведомление.
3. Налогоплательщик пишет в бухгалтерию работодателя заявление о предоставлении налогового вычета в свободной форме.
4. Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты заявителя, пока сумма вычета не закончится.

Важно помнить, что работодатели на автоматизированной упрощённой системе налогообложения (АУСН) социальные и имущественные вычеты не предоставляют.

Канд. юрид. наук и директор юридической компании «Рацио Лекс» Дмитрий Буйнов добавляет, что, если через работодателя удалось получить не весь вычет, который полагается заявителю, остаток можно вернуть после окончания года через налоговую инспекцию через декларацию 3-НДФЛ. Способ подачи через ФНС может пригодиться, например, в том случае, если у человека есть другие доходы, облагаемые НДФЛ, — через работодателя можно получить вычет только за тот доход, который налогоплательщик получает от него напрямую. Основание — п. 3 ст. 219 и пп. 7, 8 ст. 220 НК РФ.

В упрощённом порядке

Упрощённый порядок подачи доступен через «Личный кабинет налогоплательщика». Если банк участвует в информационном обмене с налоговой службой и передаёт нужные сведения, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление — до 20 марта текущего года за предыдущий календарный год. Налогоплательщику остаётся проверить данные и поставить электронную подпись.

Камеральная проверка при таком способе занимает один месяц вместо трёх, а по данным ФНС, она нередко проходит примерно за 10 дней.

Важно: упрощённый порядок доступен, только если банк участвует в обмене данными с ФНС, поэтому перед подачей стоит проверить перечень участников на сайте налоговой службы.

Сроки и ограничения

Сроки подачи заявления на вычет

• Через работодателя вычет можно оформить в том же году, когда возникает право.
• Через декларацию 3-НДФЛ вычет заявляют по окончании года, за который возвращается налог. Вернуть налог можно только в течение трёх лет после окончания года, в котором возникло право на вычет, но не раньше. Так, в 2026 году можно заявить вычет за 2025, 2024 и 2023 годы, если право возникло раньше 2023 года.
• В упрощённом порядке вычет тоже оформляют после окончания налогового периода — календарного года. Предзаполненное заявление появляется в личном кабинете, если банк передал сведения в ФНС: не позднее 20 марта, если сведения поступили до 25 февраля, или в течение 20 дней после их передачи, если позже. Проверка занимает до одного месяца, возврат денег — до 15 дней.

Примеры расчёта суммы вычета

Например, если человек за год заработал 4 млн рублей, а с его дохода удержали 600 тыс. рублей НДФЛ по ставке 15%, то при уплате 500 тыс. рублей ипотечных процентов он сможет вернуть 75 тыс. рублей налога: 500 000 × 15% = 75 000 рублей.

Но, как отмечает старший партнёр юридической фирмы «АНП Зенит» Гузель Валеева, если квартира куплена частично на средства материнского капитала, вычет будет рассчитан не со всей суммы, а за вычетом субсидии. Например, если у супружеской пары оформлена ипотека на квартиру, после рождения ребёнка и получения маткапитала они могут погасить задолженность как по основному долгу, так и по процентам. Если маткапитал покроет все проценты по кредиту за заявляемый период, основа для вычета будет нулевая.