Как получить налоговый вычет за квартиру в 2026 году: инструкция и новые правила

Коротко о налоговом вычете за квартиру в 2026 году

● Сумма: для большинства — до 650 000 рублей за жильё и ипотечные проценты, но при повышенных ставках НДФЛ сумма возврата может увеличиваться до 1,1 млн рублей

● Срок: от 1 месяца в упрощённом порядке до 4 месяцев — при подаче через декларацию

● Кто может получить: налоговые резиденты РФ, у которых есть доходы, облагаемые НДФЛ

Что изменилось в правилах оформления налогового вычета

В 2025–2026 годах в процессе оформления имущественного вычета появилось несколько важных изменений. Главное из них связано со схемой расчёта суммы возврата, которая изменилась с внедрением новой прогрессивной шкалы НДФЛ с 1 января 2025 года. Согласно новой шкале, налоговая ставка зависит от величины дохода. Чем больше налогов платит заявитель, тем больше сумма, которую он может вернуть: от 260 до 440 тыс. рублей по основному вычету и от 390 до 660 тыс. рублей — по процентам.

Новые правила оформления вычета

Базовые лимиты расходов на покупку жилья и на ипотечные проценты остались прежними. Как и раньше, имущественный вычет можно получить на две категории расходов в установленных пределах:

● на покупку жилья — до 2 млн рублей

● на ипотечные проценты — до 3 млн рублей

После введения новой шкалы НДФЛ с 2025 года налог для физических лиц рассчитывается по ставкам 13, 15, 18, 20 и 22% в зависимости от размера годового дохода. По словам управляющего партнёра юридической компании «ЭНСО» Алексея Головченко, именно из-за введения новой шкалы налогообложения выросла возможная сумма возврата для тех, чьи доходы подпадают под повышенные ставки.

Для большинства ориентиром по-прежнему останется максимальная сумма возврата 260 тыс. рублей по основному вычету и 390 тыс. рублей по процентам. Но для налогоплательщиков с более высоким доходом (от 2,4 млн руб. в год) сумма может быть больше, поскольку теперь она зависит от фактически уплаченной ставки НДФЛ.

Как упрощённый порядок работает сейчас

Упрощённый порядок оформления вычета действует при подаче заявления через личный кабинет налогоплательщика. По словам Кантемира Кешокова, юриста и генерального директора юридической компании «Кешоков, Битуева и партнёры», суть механизма оформления вычета не изменилась: если нужные для получения вычета сведения уже поступили в налоговую от банка, работодателя или другого участника информационного обмена, инспекция сама формирует предзаполненное заявление и отправляет его в личный кабинет налогоплательщика — согласно закону, до 20 марта следующего за отчётным года. То есть предварительные заявления о получении налогового вычета за 2025 год должны были поступить налогоплательщикам до 20 марта 2026 года.

Налогоплательщику следует проверить личные данные и реквизиты в автоматически сформированном заявлении, подписать его электронной подписью и указать реквизиты счёта для возврата денег. Упрощённый порядок избавляет от необходимости заполнять декларацию 3-НДФЛ с нуля и заметно сокращает срок оформления имущественного вычета.

Однако упрощённый порядок работает не во всех случаях: если сведения о приобретении квартиры не поступили в систему ФНС, вычет придётся оформлять по обычной схеме — путём подачи декларации или через работодателя.

Кто имеет право на имущественный вычет

Право на имущественный вычет есть не у всех покупателей жилья, а только у тех, кто:

● является налоговым резидентом РФ

● имеет доход, с которого уплачивается НДФЛ

● приобретает жилую недвижимость в России за собственные или заёмные средства

Резиденты РФ с официальным доходом

Эксперты, опрошенные Russian Business, поясняют: само по себе владение квартирой права на вычет не даёт — нужен именно облагаемый НДФЛ доход, за счёт которого и происходит возврат налога. Если человек налог не платит, то и вернуть нечего.

К налогооблагаемому доходу относятся зарплата, премии, отпускные, выплаты по договорам ГПХ, доход от аренды жилья, дивиденды, проценты по вкладам сверх необлагаемого лимита, а в некоторых случаях — средства от продажи имущества и операций с ценными бумагами.

Пенсионеры

Для пенсионеров действует особый порядок оформления налоговых вычетов. Если после выхода на пенсию у пенсионера нет дохода, облагаемого НДФЛ, он вправе заявить вычет за три года, предшествующих выходу на пенсию, если в тот период уплачивал НДФЛ.

Если после выхода на пенсию пенсионер продолжает работать, действует обычное правило: вычет оформляется на общих основаниях, как у любого другого налогоплательщика.

Родители несовершеннолетних детей

По словам Александра Андропова, руководителя налоговой практики адвокатского бюро «БВМП», родитель может заявить вычет не только за свою долю, но и за долю несовершеннолетнего ребёнка. При этом общий лимит на оформление налогового вычета не увеличивается. Как отмечает эксперт, оформляя вычет за ребёнка, родитель не увеличивает налоговую базу сверх установленных правил, поэтому получить сумму свыше той, что он сам уплатил в виде НДФЛ, не получится.

Кто не сможет получить имущественный вычет

На вычет обычно не могут рассчитывать:

● официально не трудоустроенные граждане

● неработающие пенсионеры

● самозанятые без трудового договора

● предприниматели на специальных налоговых режимах

Отдельный блок ограничений связан с обоснованием источника денег. Если жильё оплачено работодателем, с помощью материнского капитала, бюджетной субсидии или других средств господдержки, вычет на эту часть расходов не предоставят. Право на получение вычета сохраняется только на ту сумму, которую покупатель вложил сам. Поэтому льготная ипотека сама по себе вычет не отменяет, но маткапитал, субсидии и оплата со стороны работодателя уменьшают базу для расчёта.

Оформление налогового вычета по процентам доступно не для всех типов кредитования, с помощью которых приобретается жильё. По словам Александра Андропова, руководителя налоговой практики адвокатского бюро «БВМП», члена Ассоциации налоговых консультантов, вычет по процентам возможен только по целевой ипотеке или по рефинансированию именно целевого жилищного кредита. Если покупка финансировалась обычным потребительским кредитом или новый кредит при рефинансировании оформили как нецелевой, налоговая не примет заявку на получение вычета по процентам. Кроме того, вычет по процентам нельзя распределить на несколько объектов: его дают только по одному объекту недвижимости.

Сколько денег можно вернуть: расчёт и лимиты

Размер имущественного вычета зависит от нескольких факторов:

● от стоимости квартиры

● суммы уплаченных ипотечных процентов

● размера дохода заявителя

● объёма НДФЛ, который уже перечислен в бюджет

По закону вернуть можно не больше той суммы налога, который уже был удержан за тот год, на который оформляется вычет. Если удержанный налог меньше той суммы, которая доступна заявителю на основе его ставки НДФЛ, остаток переносится на следующие годы до полного использования вычета.

Влияние стоимости квартиры и даты покупки на сумму вычета

Если жильё стоит меньше 2 млн рублей, сумма вычета рассчитывается на основе фактических расходов. Если квартира стоит дороже, в расчёт всё равно пойдут только 2 млн рублей из общей стоимости недвижимости.

Дата покупки тоже имеет значение. Как объясняет Александр Андропов, руководитель налоговой практики адвокатского бюро «БВМП», для недвижимости, приобретённой после 1 января 2014 года, действует «остаточный принцип»: заявитель может получать вычет по нескольким объектам, пока остаётся непотраченный лимит. Для более ранних сделок правило было другим: как отмечает Александр Андропов, до 2014 года правила были жёстче: вычет давали один раз и только на один объект.

Примеры расчётов с учётом новых ставок НДФЛ

Кантемир Кешоков, юрист, генеральный директор юридической компании «Кешоков, Битуева и партнёры», отмечает, что возврат рассчитывается не как фиксированные проценты от лимита, которые возвращают налогоплательщику, а как разница между НДФЛ до и после вычета.

Например, при доходе заявителя 3 млн рублей налог без вычета составит 402 тыс. рублей:

● 312 тыс. рублей с 2,4 млн по ставке 13%

● 90 тыс. рублей с 600 тыс. по ставке 15%

После вычета в 2 млн рублей база сократится до 1 млн рублей, а налог — до 130 тыс. рублей. Заявитель сможет получить до 272 тыс. рублей: согласно вводным из этого примера, из 402 тыс. нужно вычесть 130 тыс. рублей.

При доходе 4 млн рублей и общем вычете в 3 млн рублей первоначальный НДФЛ составит 552 тыс. рублей, после применения вычета — 130 тыс. рублей, поэтому вернуть можно 422 тыс. рублей.

Новостройка или вторичка: в чём разница при оформлении вычета

Право на имущественный вычет появляется и при покупке квартиры в новостройке, и при покупке на вторичном рынке. Разница не в размере вычета, а в моменте, когда возникает право на его оформление, и в составе расходов, которые можно включить в базу. Эксперты, опрошенные Russian Business, отмечают: именно с определением момента возникновения права на вычет чаще всего и возникают ошибки — особенно у покупателей квартир по договору долевого участия.

Момент возникновения права на оформление вычета

Вторичное жильё: право на вычет возникает после регистрации собственности. Ориентиром становится выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что квартира уже оформлена на покупателя.

Новостройка: ключевым документом при оформлении имущественного вычета на покупку жилья в новостройке становится акт приёма-передачи квартиры от застройщика. Именно дата этого акта, а не дата заключения договора долевого участия (ДДУ), определяет, с какого года можно заявлять вычет. Поэтому даже если ДДУ был подписан раньше, подать документы сразу после оплаты не получится.

Можно ли включить в вычет затраты на ремонт

Расходы на ремонт можно включить в вычет, но только в ограниченных случаях. Правило работает только для новостроек без отделки, если отсутствие отделки прямо зафиксировано в договоре. В базу для расчёта вычета можно включить стоимость материалов и оплату работ подрядчиков, но в пределах общего лимита по основному вычету в размере 2 млн рублей.

Адвокат Оксана Грикевич обращает внимание, что в документах должна фигурировать формулировка «отделочные работы». Если в чеках и договорах указан просто «ремонт», налоговая может отказать в этой части вычета.

При покупке вторичного жилья по закону включить в вычет затраты на ремонт не получится, даже если квартира приобретена в плохом состоянии и требует серьёзных вложений.

Пошаговая инструкция, как оформить вычет

Получить имущественный вычет можно тремя способами: упрощённым через личный кабинет налогоплательщика, по декларации 3-НДФЛ и через работодателя.

В личном кабинете налогоплательщика

Упрощённый порядок оформления через личный кабинет налогоплательщика, по мнению экспертов, опрошенных Russian Business, остаётся самым удобным вариантом, если данные о сделке уже есть у налоговой. В таком случае ФНС сама формирует предзаполненное заявление до 20 марта текущего календарного года, а налогоплательщику нужно только проверить сведения, подписать документ электронной подписью и указать реквизиты счёта для перечисления денег.

Кантемир Кешоков, юрист, генеральный директор юридической компании «Кешоков, Битуева и партнёры», отдельно подчёркивает, что упрощённый порядок избавляет от необходимости самостоятельно заполнять 3-НДФЛ и собирать полный пакет подтверждающих документов. Александр Андропов, руководитель налоговой практики адвокатского бюро «БВМП», добавляет важную практическую деталь: до появления предзаполненного заявления в личном кабинете ничего дополнительно делать не нужно.

Упрощённый порядок работает не всегда. Как поясняет адвокат Оксана Грикевич, ФНС получает сведения для такого оформления от банков, Росреестра и работодателей. Если банк, через который оформлена ипотека или передаются данные по сделке, не подключён к электронному обмену с налоговой, предзаполненное заявление в личном кабинете может не появиться: тогда вычет придётся оформлять по обычной схеме — через декларацию 3-НДФЛ.

По декларации 3-НДФЛ

Подача декларации 3-НДФЛ — базовый способ оформления налогового вычета, предусмотренный законом. Александр Андропов, руководитель налоговой практики адвокатского бюро «БВМП», отмечает, что именно через 3-НДФЛ обычно получают остаток вычета в следующих налоговых периодах, если за предыдущий год не хватило уплаченного НДФЛ на полный возврат.

На практике этот способ выглядит так:

1. Собрать подтверждающие документы
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ
3. Подать её в налоговую при личном визите или онлайн
4. Дождаться камеральной проверки

Через работодателя

Вычет через работодателя — единственный способ начать получать деньги в том же году, когда возникло право на вычет. По словам адвоката Оксаны Грикевич, это вариант для тех, кто не хочет ждать окончания года и подачи декларации в марте после того, как предзаполненное заявление появится в личном кабинете.

Порядок довольно простой:

1. Подать в ФНС заявление на подтверждение права на вычет и приложить документы по сделке — на приёме у специалиста ФНС, через личный кабинет налогоплательщика или через Госуслуги. После проверки налоговая выдаёт уведомление, а если в заявлении указан конкретный работодатель, может направить ему напрямую
2. Написать заявление в бухгалтерию на работе. С момента подачи заявления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока сумма, доступная для покрытия налогового вычета, не закончится

Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «ЭНСО», отдельно обращает внимание, что оформление вычета через работодателя можно сочетать с другими: часть суммы получить через него в текущем году, а остаток — в следующем году через личный кабинет или декларацию.

Чек-лист документов для оформления вычета на квартиру

Состав документов для оформления налогового вычета зависит от способа подачи, но базовый комплект почти всегда один и тот же. Часть из них может не понадобиться при подаче заявления упрощённым способом. Закон предписывает, что заявителю понадобятся:

● договор на покупку жилья

● акт приёма-передачи для новостройки

● выписку из ЕГРН для вторичного жилья

● платёжные документы

● кредитный договор, если покупка оформлена в ипотеку

● документы, подтверждающие уплату процентов, если вычет оформляется по процентам

● отдельное заявление о распределении расходов, если квартира куплена в браке и вычет нужно распределить между супругами

● заявление на подтверждение права на вычет для ФНС и заявление в бухгалтерию, если вычет оформляется через работодателя

Двойной вычет для супругов: как распределить доли

При покупке квартиры в браке супруги могут получить вычет не как одна семья с общим лимитом, а как два самостоятельных налогоплательщика. Эксперты, опрошенные Russian Business, отмечают: в повседневной речи этот способ оформления называют двойным вычетом.

Общие правила оформления налогового вычета в браке

Даже когда квартира оформлена только на одного из супругов, второй из них не теряет право на вычет, поскольку имущество, приобретённое в браке, считается совместным.

Как разделить вычет, если квартира в долевой собственности

При долевой собственности общее правило такое: вычет распределяется между супругами пропорционально тем долям, которые они распределили между собой. Но по закону возможен более гибкий подход. Эксперты, опрошенные Russian Business, отмечают, что супруги могут перераспределить вычет между собой по заявлению, если такой вариант им выгоднее. Право на перераспределение долей позволяет заявить дополнительную сумму вычета, если один супруг уже использовал часть лимита или у пары разный уровень дохода.

Можно ли получить вычет, если супруг не работает

Если один из супругов не имеет официального заработка или уже исчерпал свой лимит, большую часть расходов можно перераспределить в пользу работающего супруга. Об этом говорится в ст. 220 НК РФ и в ст. 34 Семейного кодекса РФ.

Ошибки, из-за которых налоговая отклоняет заявку

Эксперты, опрошенные Russian Business, называют следующие частые причины для отказа:

● неполный пакет документов

● указание неверной даты возникновения права на вычет

● покупка у взаимозависимых лиц, например у близких родственников, опекунов, попечителей

● ошибки с оформлением расходов на ремонт в документах

● использование маткапитала или субсидий

● ошибки при распределении вычета между супругами

● повторное заявление сверх лимита

● неправильное указание объекта

● технические ошибки в реквизитах и документах

Неправильные реквизиты и справки 2-НДФЛ

Одна из самых частых причин проблем — технические ошибки в документах. По словам адвоката Оксаны Грикевич, налоговая обращает внимание:

● на номер счёта

● принадлежность счёта заявителю

● совпадение сумм расходов с подтверждающими документами

● полноту приложений

Ошибки в реквизитах не всегда приводят к окончательному отказу, но почти всегда затягивают оформление возврата на несколько недель или месяцев, в зависимости от загруженности сотрудников ФНС.

Эксперты, опрошенные Russian Business, рекомендуют отдельно проверять:

● Ф. И. О.

● ИНН

● подписи

● электронную подпись в личном кабинете

● все платёжные документы

Если в сведениях о доходах и удержанном НДФЛ есть расхождения с тем, что заявлено в декларации, налоговая почти наверняка запросит пояснения.

Сделки со взаимозависимыми

Налоговая отказывает в оформлении вычета, даже если документы заполнены безупречно, если сделка была заключена со взаимозависимыми лицами: супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами. Покупка жилья у близкого родственника автоматически лишает заявителя права на имущественный вычет.

К ограничениям при оформлении вычета эксперты также относят нежилой статус приобретённого объекта и отсутствие в документах указания, что квартира передавалась без отделки, при попытке включить в вычет расходы на ремонт.

Рекомендации экспертов

Как ускорить получение налогового вычета

Эксперты, опрошенные Russian Business, называют два самых быстрых способа: оформить вычет через работодателя или подать заявление в упрощённом порядке через личный кабинет ФНС.

Когда лучше подавать заявление: в начале или в конце года?

Опрошенные Russian Business эксперты рекомендуют не тянуть и отправлять документы в начале года — так деньги обычно приходят быстрее.

Если вычет оформляется через работодателя, подавать можно сразу после возникновения права на вычет: чем раньше налоговая подтвердит право, тем быстрее работодатель перестанет удерживать НДФЛ.