Налоговый вычет за квартиру между супругами: как распределить его в 2026 году

Коротко о вычете за квартиру супругам в 2026-м

• Есть два разных вычета: основной вычет за покупку жилья и вычет по ипотечным процентам. Распределяются между супругами отдельно и по разным правилам.
• Основной вычет распределяют один раз. При первой подаче документов супруги указывают, какую часть расходов на покупку квартиры заявляет каждый из них: например, 50 на 50, 70 на 30 или 100 на 0. Потом это распределение изменить нельзя.
• Вычет по ипотечным процентам можно распределять заново — по мере того, как супруги платят проценты и подают документы на возврат.
• Можно вернуть больше за счёт двух лимитов. Если стоимость квартиры, сумма ипотечных процентов и уплаченный НДФЛ позволяют, к одной сделке можно применить вычеты обоих супругов.
• Всю сумму могут вернуть не сразу. Налоговая возвращает только тот НДФЛ, который был уплачен за год. Если этого налога не хватило, остаток вычета переносят на следующие годы и заявляют снова — через 3-НДФЛ или в упрощённом порядке.

Что такое имущественный вычет и какие вычеты положены семье

Имущественный налоговый вычет позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на покупку жилья и вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. По основному вычету учитывают расходы в пределах 2 млн рублей, по ипотечным процентам — в пределах 3 млн рублей.

Лимиты по основному вычету и по процентам — это два независимых вычета на разные части расходов. Основной вычет применяется к стоимости квартиры без учёта ипотечных процентов. Вычет по процентам — к сумме, которую заёмщик фактически заплатил банку за пользование кредитом. Поэтому лимиты не пересекаются, семья может одновременно использовать оба.

При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат по основному вычету составляет 260 тыс. рублей, а по ипотечным процентам — 390 тыс. рублей. Но с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, поэтому у налогоплательщиков с доходами выше 2,4 млн рублей в год итоговая сумма возврата может быть больше: она зависит от ставки, по которой был удержан налог.

Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Для квартиры в новостройке по ДДУ — с года подписания акта приёма-передачи, но при условии, что право собственности затем зарегистрировано. У этого права нет срока давности — воспользоваться им можно и через 10 лет после покупки. Но вернуть НДФЛ получится только за три предшествующих года: например, в 2026-м — за 2023, 2024 и 2025-й.

Право получить вычет возникает не с года покупки, а с года, когда подписан акт приёма-передачи квартиры. Например, жильё куплено по ДДУ в 2022 году, акт подписан в феврале 2025 года — декларацию можно подавать в 2026 году за 2025 год. Раньше — нельзя.

Елена Вавилина Юрист по недвижимости

Преимущества для семьи

Когда супруги оформляют имущественный вычет, они получают финансовые выгоды:

• Два лимита на одну сделку. Если квартира куплена в браке и расходы позволяют, оба супруга могут заявить вычет по одной квартире, каждый в пределах своего личного лимита.
• Возврат можно получать параллельно. Если оба супруга платят НДФЛ, каждый заявляет свою часть вычета и возвращает налог со своих доходов. Так семья может быстрее выбрать общую сумму возврата.
• Сохранение лимита на будущее. Если супруги отнесли все расходы на одного, у второго лимит остаётся нетронутым. Его можно использовать на следующую покупку, например через несколько лет, когда семья сменит жильё.

Кто не может получить вычет

В возврате откажут в нескольких случаях:

• Квартира куплена у взаимозависимого лица (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Например, у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр, опекуна, попечителя или подопечного. В таком случае имущественный вычет не предоставят.
• Жильё оплачено работодателем, из бюджетных средств или за счёт материнского капитала — в последнем случае из базы вычета исключается сумма маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).
• У покупателя нет дохода, с которого можно вернуть НДФЛ. Например, неработающий пенсионер, самозанятый или ИП на УСН не смогут получить вычет только с пенсии, дохода от НПД или дохода на УСН. Но если у них есть параллельный доход с НДФЛ, например зарплата, право на возврат может быть (п. 10 ст. 220 НК РФ).
• Вычет уже полностью использован ранее.

Что нового в имущественном вычете

Прогрессивная шкала НДФЛ. С 1 января 2025 года действует пятиступенчатая шкала НДФЛ 13–22% в зависимости от дохода (ст. 224 НК РФ). Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения над установленным порогом. Поэтому возврат считается по тем ставкам, по которым с дохода был удержан налог: если часть дохода облагалась по 15% или выше, то и возврат с этой части рассчитывается по повышенной ставке.

Потенциальный максимум возврата в зависимости от ставки НДФЛ*

При расчёте возврата налоговую базу уменьшают на сумму вычета, а НДФЛ пересчитывают заново. На практике это означает, что вычет сначала уменьшает верхнюю часть дохода, которая облагалась по повышенной ставке, а затем — доход, облагаемый по ставке 13%.

Разберём на примере. При доходе 3,5 млн рублей за год НДФЛ составит 477 тыс. рублей: 312 тыс. рублей с первых 2,4 млн по ставке 13% и 165 тыс. рублей с оставшихся 1,1 млн по ставке 15%. Если применить основной вычет в размере 2 млн рублей, налоговая база снизится до 1,5 млн рублей. В итоге НДФЛ к уплате составит 195 тыс. рублей, а возврат — 282 тыс. рублей. Для сравнения: если бы весь доход облагался только по ставке 13%, возврат составил бы 260 тыс. рублей.

Мы рекомендуем супругам подавать декларации сразу на крупные суммы, чтобы максимизировать возврат в годы повышенной ставки. Если в будущем доход снизится — остаток будет возвращён по более низкой ставке.

Наталья Золототрубова Государственный советник РФ 3-го класса и генеральный директор консалтинговой компании «ПРОФИТ Групп»

Собственник юридической компании «Юридический центр М. Б.» Мария Белоногова уточняет, что вычет применяется не ко всем доходам, с которых уплачен НДФЛ, а только к тем, которые входят в основную налоговую базу. Например, с 2025 года проценты по банковским вкладам в неё не входят, поэтому вернуть НДФЛ за покупку квартиры за счёт налога с таких процентов не получится. Ориентироваться нужно не на общую сумму заработков, а на то, из каких источников она складывается.

Что может измениться. В Госдуме обсуждались инициативы об увеличении базовых лимитов имущественного вычета. Например, законопроект № 1141140-8 предлагает поднять лимит на покупку жилья с 2 до 8 млн рублей, а по ипотечным процентам — с 3 до 6 млн. Однако на дату публикации статьи эти изменения не действуют: лимиты остаются прежними — 2 млн рублей по покупке и 3 млн рублей по процентам.

Как распределить вычет между супругами

Как делить расходы: 100/0, 50/50 или иначе

Размер имущественного вычета зависит от расходов на покупку квартиры. Супруги могут распределить эти расходы между собой и тем самым определить размер возврата для каждого — в пределах личного лимита в 2 млн рублей и уплаченного НДФЛ.

Базовый и самый простой вариант — 50/50. Он подходит, когда оба супруга платят НДФЛ, не использовали вычет раньше, а стоимости квартиры хватает, чтобы каждый заявил свою часть расходов.

Распределение расходов для вычета не меняет доли в квартире и не влияет на право собственности. Оно нужно только для расчёта налогового возврата.

Пример: в 2023 году супруги купили квартиру за 2,9 млн рублей. Жена несколько лет работала с официальным доходом, муж начал получать доход с НДФЛ только в 2025 году. В 2026 году супруги распределили расходы так: 2 млн рублей — на жену, 900 тыс. рублей — на мужа. Жена подала декларации за 2023, 2024 и 2025 годы, а муж смог заявить вычет только за 2025 год, потому что раньше у него не было дохода, с которого можно вернуть НДФЛ.

Распределение зависит от формы собственности

Распределить между супругами расходы на покупку квартиры можно не всегда. Сначала нужно понять, считается ли жильё общей собственностью и кто имеет право на вычет.

Совместная собственность — режим по умолчанию для имущества, купленного в браке (ст. 34 СК РФ). Доли в ЕГРН не определены, жильё считается общим, расходы одного супруга признаются расходами обоих. Поэтому супруги могут распределить расходы на покупку квартиры для вычета в любой пропорции — в пределах личных лимитов. Не имеет значения, кто фактически платил за квартиру и на кого оформлены документы.

Долевая собственность — у каждого супруга есть конкретная доля в праве на квартиру, зафиксированная в ЕГРН. Но если жильё куплено супругами в браке после 1 января 2014 года, вычет не обязательно распределять строго по долям: супруги могут подать заявление и распределить расходы иначе — в пределах личных лимитов. Если же доля была куплена до брака или по брачному договору относится только к одному супругу, право на вычет возникает у того, кто владеет этой долей и несёт расходы.

Жильё оформлено на одного супруга. Если квартира куплена в браке и брачный договор не устанавливает раздельную собственность, право на вычет может быть у обоих супругов. Второй супруг обращается за возвратом на основании заявления о распределении расходов и документа, подтверждающего брак. Если квартира куплена до брака или по брачному договору принадлежит только одному супругу, второй супруг права на вычет по ней не имеет.

Когда подаётся заявление

Заявление о распределении расходов супруги подают при первом обращении за вычетом по конкретной квартире — обычно вместе с первой декларацией 3-НДФЛ. Утверждённой формы заявления нет: его составляют в свободной форме, образец можно найти на сайте ФНС. По общему правилу выбранное распределение потом изменить нельзя. Исправить заявление можно только до того, как налоговая вынесла решение, например если в документе была ошибка или супруги передумали до завершения проверки.

Если заявление ещё не принято к рассмотрению или содержит опечатку в ИНН или реквизитах, подаётся отзыв и новое заявление до вынесения решения. Но изменить уже закреплённые доли задним числом нельзя. Мы предупреждаем клиентов: это стратегическое решение на несколько лет вперёд.

Наталья Золототрубова Государственный советник РФ 3-го класса и генеральный директор консалтинговой компании «ПРОФИТ Групп»

Вычет по ипотечным процентам

Основной вычет и вычет по ипотечным процентам — это два самостоятельных вычета: у них разные лимиты, заявления и правила распределения между супругами. Для основного вычета и вычета по процентам супруги подают отдельные заявления о распределении расходов. По основному вычету выбранную пропорцию потом изменить нельзя, а распределение процентов можно пересматривать каждый год.

Например, семья купила квартиру за 7 млн рублей в ипотеку, муж и жена работают в найме и их доходы примерно равны. Расходы на покупку квартиры распределили так, чтобы каждый супруг заявил максимальный основной вычет — по 2 млн рублей. По ипотечным процентам в первый год оформили распределение 70/30 на мужа — у него за этот год премии оказались больше — и возврат пришёл быстрее. На следующий год доходы выровнялись, и распределение по процентам пересмотрели на 50/50.

При рефинансировании право на вычет по ипотеке сохраняется, если в новом кредитном договоре есть прямая ссылка на первоначальный целевой заём (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если новый кредит оформлен как потребительский или в договоре не указана связь с первоначальной ипотекой, налоговая может отказать в вычете по процентам: подтвердить целевой характер кредита будет сложнее.

Само по себе рефинансирование не лишает права на вычет, закон это прямо допускает. Проблема в формулировках договора: если в новом кредите не зафиксировано, что он выдан именно для рефинансирования первоначальной ипотеки на конкретную квартиру, налоговая может просто «не увидеть» связь. Проверять договор нужно до подписания, а не после отказа.

Алексей Головченко Управляющий партнёр юридической компании «ЭНСО»

Эксперт приводит случай из практики, когда супруги рефинансировались через другой банк и потеряли возврат на 1,5 млн рублей — в новом договоре не было ссылки на первую ипотеку. Восстановить право удалось только через суд.

При досрочном погашении возврат предоставляется только на фактически уплаченные проценты. Неиспользованный остаток по ипотечному лимиту перенести на другой объект нельзя.

Пошаговая инструкция: как супругам оформить имущественный вычет

Оформление проходит в несколько этапов: супруги решают, как делить расходы, собирают пакет документов, выбирают способ подачи и контролируют возврат в личном кабинете.

Шаг 1. Выбрать пропорцию распределения

Если оба супруга платят НДФЛ и зарабатывают примерно одинаково, базовый вариант — распределить расходы 50/50. В большинстве случаев это удобно и выгодно, если стоимости квартиры хватает, чтобы каждый использовал свой лимит. Другое распределение выбирают, когда один из супругов не платит НДФЛ, когда у супругов сильно различаются доходы или ставки НДФЛ или когда семья хочет сохранить лимит одного из супругов для будущей покупки жилья.

Шаг 2. Собрать документы

Базовый пакет для декларации 3-НДФЛ:

• договор купли-продажи или ДДУ и акт приёма-передачи;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• платёжные документы — банковские выписки, квитанции, расписки продавца;
• справка о доходах и суммах налога физического лица за год — если данные не подтянулись автоматически в личном кабинете налогоплательщика;
• кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — только при ипотеке;
• свидетельство о браке;
• заявление о распределении расходов между супругами в свободной форме.

При упрощённом порядке оформления имущественного вычета часть данных поступает в налоговую автоматически, если банк участвует в обмене с ФНС. Тогда в личном кабинете появляется предзаполненное заявление. Если его нет или нужно приложить дополнительные документы, вычет оформляют через декларацию 3-НДФЛ.

Шаг 3. Выбрать способ подачи

Оформить возврат можно тремя способами.

Через декларацию 3-НДФЛ. Декларацию подают после окончания года, за который супруги хотят вернуть НДФЛ: например, за 2025 год — с 1 января 2026 года. Удобнее всего сделать это через личный кабинет на сайте ФНС. Каждый супруг подаёт свою декларацию отдельно. Камеральная проверка занимает до трёх месяцев. После одобрения вычета деньги перечисляют на банковский счёт, указанный в заявлении.

Через работодателя. Этот способ позволяет получать вычет прямо в течение года: работодатель просто перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты. Для этого сначала нужно получить в налоговой подтверждение права на вычет, затем подать заявление работодателю. НДФЛ не будут удерживать до тех пор, пока сумма вычета не будет использована или не закончится календарный год.

Упрощённый порядок. Он действует с 21 мая 2021 года на основании Федерального закона от 20.04.2021 № 100-ФЗ. Если банк участвует в обмене данными с ФНС и передал сведения о сделке, налоговая формирует в личном кабинете налогоплательщика предзаполненное заявление на вычет. Его нужно проверить и подписать. После этого налоговая проверяет право на вычет: обычно такая проверка занимает до месяца, но при расхождениях её могут продлить. Если налоговая подтверждает право на вычет, деньги перечисляют на банковский счёт, указанный в заявлении. Если предзаполненное заявление не появилось или супругам нужно вручную приложить заявление о распределении расходов, вычет лучше оформлять через декларацию 3-НДФЛ.

Шаг 4. Проконтролировать возврат

Статус декларации, заявления на вычет или уведомления для работодателя можно отслеживать в личном кабинете налогоплательщика. Там же видно, какая сумма подтверждена и на каком этапе находится оформление. Если сумма возврата превышает уплаченный за год НДФЛ, на счёт придёт только фактически уплаченный налог, а остаток переносится на следующий период. При оформлении через 3-НДФЛ декларацию подают ежегодно, пока лимит не будет исчерпан. Через работодателя подтверждение права на вычет также нужно обновлять на каждый год. Сколько лет займёт возврат, зависит от доходов супругов, суммы удержанного НДФЛ и выбранного распределения расходов. При доходе выше среднего супруги могут выбрать всю сумму за 2–3 года, при небольшом доходе на это уйдёт 5–10 лет.

Частные случаи и спорные ситуации

Покупка квартиры, если один супруг уже использовал вычет

Если один супруг уже использовал имущественный вычет полностью, второй всё равно вправе заявить вычет по новой квартире — в пределах своего личного лимита. Для этого супруги подают заявление о распределении расходов и относят расходы в пользу того, у кого сохранилось право на вычет. Если первый супруг раньше использовал лимит только частично, например заявил расходы на 1,2 млн рублей, у него остаётся неиспользованный остаток — 800 тыс. рублей. Его можно применить при покупке нового жилья, если право на перенос остатка возникло по правилам, действующим с 2014 года (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Супруги распределили вычет, а потом передумали

По разъяснениям Минфина (письмо от 31.10.2017 № 03-04-07/71600) и практике ФНС, распределение расходов по основному вычету фиксируется при первом обращении за вычетом и после начала возврата НДФЛ не пересматривается. Изменение дохода, декрет, потеря работы или переход на другой налоговый режим не дают права задним числом изменить распределение между супругами.

Управляющий партнёр юридической компании ЮК «ЭНСО» Алексей Головченко рассказывает, что к нему регулярно обращаются клиенты с похожим запросом: жена вышла в декрет, нужно перераспределить расходы в пользу мужа. Но сделать этого уже нельзя — распределение по основному вычету следовало учесть на этапе подачи заявления.

По вычету за ипотечные проценты действует другое правило. Это независимый лимит, и распределение по нему разрешено пересматривать ежегодно, адаптируя под текущие доходы супругов.

Покупка у близкого родственника супруга

Имущественный вычет не предоставляют, если квартира куплена у взаимозависимого лица. Основание — п. 5 ст. 220 НК РФ, а круг взаимозависимых лиц раскрывается в ст. 105.1 НК РФ. К ним относятся супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун, попечитель и подопечный.

Родственники супруга — например, тёща, свёкор или деверь — прямо не названы в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Но в таких сделках всё равно может возникнуть спор с налоговой: расходы на квартиру, купленную в браке, обычно считаются общими расходами супругов, а суд вправе признать взаимозависимость и по другим основаниям, если отношения сторон могли повлиять на условия сделки.

В 95% случаев суды ссылаются на буквальное толкование закона. Единственный легальный путь — приобретать объект у независимого продавца.

Наталья Золототрубова Государственный советник РФ 3-го класса и генеральный директор консалтинговой компании «ПРОФИТ Групп»

Что делать при разводе в процессе получения возврата

Развод сам по себе не прекращает право на вычет. Если супруги купили квартиру в браке и уже распределили расходы для основного вычета, каждый продолжает использовать свою часть в ранее заявленном размере. Изменить распределение задним числом нельзя.

Пример: супруги купили квартиру за 4 млн рублей и распределили расходы 50/50. За первый год каждый получил возврат с 1 млн рублей расходов. Затем они развелись. Каждый может продолжить заявлять оставшуюся часть своего вычета в пределах ранее распределённых расходов, если у него есть НДФЛ к возврату.

Суды признают, что расходы из общего имущества могут учитываться тем супругом, который их ещё не использовал, — остаток не всегда сгорает. Но защищать финансовые интересы лучше сразу, в соглашении о разделе имущества, пока стороны ещё готовы договариваться.

Мария Белоногова Собственник юридической компании «Юридический центр М. Б.»