На первый взгляд кажется, что кадастровая и рыночная стоимость — одинаковые способы оценить объект, но на самом деле между ними принципиальные различия, которые существенно отражаются на бюджете. Каждому владельцу недвижимости важно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.
В статье узнаете, что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная, и как это влияет на налоговые платежи, сделки купли-продажи и аренду недвижимости.
Содержание
Что такое рыночная стоимость недвижимости?
Это показатель, который используют при купле-продаже жилья, оценке имущества для ипотеки, налогообложении и других финансовых операциях.
Цена формируется в условиях конкуренции. Продавец хочет получить выгоду, а покупатель стремится приобрести недвижимость по разумной цене. Этот баланс интересов и создает цену на рынке. Цена зависит от:
- Местоположения. Квартиры в центре города дороже, чем на окраине, даже при схожих характеристиках.
- Состояния недвижимости. Новый ремонт или, наоборот, необходимость в капитальном обновлении.
- Инфраструктуры. Близость школ, магазинов, транспортных узлов повышает привлекательность объекта.
- Ситуации на рынке. Если спрос превышает предложение, цены растут. В периоды экономического кризиса — наоборот.
Чтобы определить, сколько стоит квадратный метр на рынке, привлекают независимых оценщиков. Они анализируют похожие объекты, исследуют спрос и учитывают индивидуальные характеристики недвижимости, и определяют, какой будет рыночная и кадастровая стоимость. Разница заключается в методах оценки и цели использования.
Как заказать оценку и что в нее входит?
- Выберите оценочную компанию. Обратите внимание на лицензию и опыт работы. Почитайте отзывы клиентов и уточните наличие страхования профессиональной ответственности.
- Подготовьте документы. Оценщику понадобятся: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, паспорт владельца недвижимости, план и кадастровый паспорт объекта, документы, которые подтвердят наличие обременений (если есть).
- Согласуйте условия. Обсудите прайс на услуги, сроки работы и формат отчета. Уточните, нужна ли выездная оценка с осмотром жилплощади или достаточно анализа документов и рынка.
- Заключите договор. В договоре указывают все аспекты: цель оценки, сроки, услуг, а также ответственность сторон.
- Дождитесь отчета. Оценщик изучит рынок, характеристики объекта и документы, а затем подготовит официальный отчет.
Что входит в оценку?
- Проверка технического состояния (качество ремонта, износ коммуникаций). Учет особенностей: этажность, вид из окна, площадь и планировка.
- Оценщик изучает правоустанавливающие документы, чтобы убедиться в отсутствии юридических рисков.
- Сравнение с аналогичными предложениями на рынке и анализ текущей ситуации и спроса.
- Используют разные подходы: сравнение с аналогичными помещениями, расчет дохода от сдачи в аренду, оценка затрат на строительство аналогичного объекта.
- На последнем этапе оценщик должен подготовить отчет. В него входит общая информация об объекте (адрес, площадь, год постройки), описание местоположения и инфраструктуры, методы расчета и полученный прайс, приложения с фотографиями, копиями документов и результатами расчетов.
Что влияет на рыночную стоимость?
Она формируется под воздействием кучи факторов, которые условно делят на внешние (связанные с экономической ситуацией и рынком) и внутренние (характеристики).
Внешние факторы, которые влияют на цену:
- Экономическая ситуация. Уровень инфляции, колебания валют и общее состояние экономики.
- Спрос и предложение. Если на рынке много аналогичных площадей, цена снижается. При ограниченном предложении и высоком спросе цены растут.
- Локация. Развитие инфраструктуры в районе: новые дороги, метро, школы или торговые центры. Экологическая обстановка также играет роль: чистый воздух и наличие зеленых зон.
- Правовое регулирование. Изменения в законодательстве, например, налоговые льготы или новые правила ипотечного кредитования.
- Тренды на рынке. Популярность определенных типов жилья (например, апартаментов или таунхаусов).
Внутренние факторы, которые увеличивают стоимость:
- Технические характеристики. Удобные, современные планировки ценятся выше. Качественный ремонт повышает ценность.
- Возраст недвижимости. Новостройки дороже вторичного жилья, но старинные здания в хорошем состоянии (особенно в исторических центрах) — исключение.
- Этаж. Средние этажи в многоквартирных домах стоят дороже первых и последних из-за удобства и вида из окна.
- Инфраструктура. Близость к транспорту, наличие парковки, охрана и дополнительные удобства, такие как спортзал или детская площадка.
- Юридическая чистота. Наличие обременений (например, ипотека или арест имущества) снижает цену.
Некоторые периоды года влияют на платежеспособность покупателей. Например, весной и осенью рынок оживлен, а зимой и летом наблюдается спад активности. Иногда на цену влияет «аура» объекта: красивые виды, история здания или известные соседи поднимают прайс выше среднего.
По теме:
Идеальная недвижимость для инвестирования в 2024 году: стратегии и советы
Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в 2024 году. Прогноз от эксперта
На что влияет рыночная стоимость?
- Она помогает продавцу установить адекватную цену, а покупателю — оценить справедливость предложений. Если цена соответствует рыночной, объект продается быстрее. Завышенный прайс отпугивает покупателей, а заниженная вызывает подозрения.
- Банки используют рыночную цену для того, чтобы определить сумму кредита, так как помещение служит залогом. Чем выше цифры, тем больше заемщик получает. Рыночная цена определяет ликвидность объекта: если заемщик не выплатит кредит, банк продает недвижимость и возвращает деньги.
- Инвесторы анализируют сколько стоит квадратный метр, чтобы понять, насколько выгодно купить объект сейчас и продать его позже. Это же влияет на размер арендной платы.
- Владельцы недвижимости рассчитывают чистую цену, включая рыночную, в общий баланс активов.
- При строительстве дорог, общественных помещений или изъятии земли государство компенсирует расходы владельцев недвижимости.
Что такое кадастровая стоимость?
Это официальная оценка объекта, которую определяют государственные органы на основе ряда характеристик. Используется для расчета налогов, оформления сделок и других юридических процедур.
Кадастровую стоимость можно узнать:
- На сайте Росреестра. Для этого достаточно ввести кадастровый номер помещения.
- Через МФЦ. Подают запрос лично или через портал госуслуг.
- В выписке из ЕГРН. Это официальный документ, который подтверждает право собственности.
Разница рыночной и кадастровой стоимости
Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — 2 разных показателя, которые имеют свои цели и методы расчета.
Подробно рассмотрим, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной:
Рыночная | Кадастровая | |
Определение | Реальная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке в текущих экономических условиях. | Оценка, проведенная государственными органами, используемая для расчета налогов и других юридических процедур. |
Кто определяет | Независимые оценщики, исходя из индивидуальных характеристик объекта и рыночной конъюнктуры | Государственные или уполномоченные организации на основе данных массовой оценки недвижимости. |
Методы расчета | Учитывает конкретные особенности объекта (состояние, местоположение, вид из окна, инфраструктуру). Основана на анализе спроса и предложения. Расчет включает аналогичные сделки на рынке. | Рассчитывают по усредненным показателям, характерным для региона. Учитывает назначение объекта (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная недвижимость). Массовый метод оценки, из-за чего возможны расхождения с реальной рыночной ценой. |
Цели использования | Применяется при сделках купли-продажи. Для определения залоговой стоимости при ипотеке. Помогает инвесторам оценивать рентабельность вложений. | Показатель для расчета налога на имущество. Для арендных платежей за государственные или муниципальные земли. База при оформлении права собственности. |
Точность оценки | Более точна, так как учитывает реальные условия и особенности объекта. | Отличается из-за усредненного подхода и периодичности обновления данных. |
Пример различий | Квартира в центре города с ремонтом и панорамным видом на реку может стоить 15 млн рублей | Для той же квартиры 12 млн рублей, так как ремонт и вид не учитывают в расчетах. |
Как оспорить кадастровую стоимость?
Разница кадастровой и рыночной стоимости квартиры влияет на размер налогов и других обязательных платежей.
В каких случаях оспаривают кадастровую стоимость:
- Если есть существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью.
- Если есть ошибки в расчете. Бывают случаи, когда в расчет внесены неверные данные (например, площадь, назначение площади).
Куда обращаться:
- В комиссию по рассмотрению споров. При региональном управлении Росреестра действует комиссия, которая рассматривает заявления на пересмотр.
- В суд. Если комиссия отказала или заявитель сразу хочет обратиться в судебные органы.
Как подать заявление в комиссию:
- Соберите документы. Потребуются: заявление на пересмотр, выписку из ЕГРН с текущей ценой, отчет независимого оценщика, который подтвердит стоимость объекта, копии документов на право собственности (свидетельство, договор), паспорт заявителя.
- Закажите независимую оценку. Найдите аккредитованного оценщика, который составит отчет, в котором будет указана рыночная цена площади.
- Подайте заявление в комиссию. Это можно сделать через территориальное управление Росреестра, через портал «Госуслуги» или лично в МФЦ.
- Ожидайте решения. Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней, решение направляют заявителю в письменной форме.
Если комиссия или суд признает сумму завышенной, она будет пересчитана. Новая цена вступает в силу с момента вынесения решения и используется для дальнейших расчетов налогов.
По теме:
7 мифов об инвестициях в недвижимость, в которые не стоит верить
Инвестиции в недвижимость за границей: стоит ли инвестировать в 2025 году
Итог
Рыночная и кадастровая стоимость дома — это показатель, который позволяет понять цену объекта в текущих экономических условиях. Формируется она под влиянием множества факторов и является ориентиром для участников рынка.
Если кадастровая стоимость вашего помещения кажется завышенной, оспорьте ее через комиссию или суд, подтвердив доводы отчетом оценщика. Это поможет снизить налоговую нагрузку и оптимизировать расходы на содержание недвижимости.
Фото на обложке: fordeno / Getty Images
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
-
Пройти курс «Как преуспеть на Ozon»
- 1 Немецкий суд запретил газете Tagesspiegel писать, что Усманов приобретает активы «нечестным путем»
- 2 «Коммерсантъ»: «Т-Банк» закрыл сделку по покупке здания Центрального телеграфа
- 3 МКАО «Циан» получило публичный статус
- 4 В Москве стала снижаться стоимость аренды квартир